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2022年7月12日 專家評論

樓市的有效需求仍在增加

在移民潮下,樓價未見明顯調整,原因之一可能是本地樓市的有效需求仍在持續增加,較有能力入市的家庭數目增長規模不但遠超於同期的私樓淨增量,而且在疫情之下,仍見持續增長。

雖然官方以「沒有查問市民離境原因」為由,表示沒有正式的移民統計。但由近年人口輕微下跌、中小學學生以至部分行業僱員流失的報告、以至機場淨離境人數,都在印證規模不少的移民潮正在發生;同時,本地樓價並未見明顯的調整,背後原因可能是中高收入家庭數量仍在持續增加。

當討論香港樓價時,不少人會以家庭收入中位數與指定標準的單位的樓價比較,通常得出「香港樓價難負擔」的結論。以2022年第一季統計為例,家庭月入中位數是2.83萬元,對比於3月新批按揭平均金額約507萬元計,按當時利率,就算用盡30年還款期,月供也接近17740元,月供佔月入63%,可說難以負擔。問題是,剛好處於家庭月入中位數的住戶,恐怕不是現時入市的主力。但在供應不足的情況下,要計算樓價是否難負擔,其實更應該看有效需求。

考慮近年新批按揭平均貸款額約400萬、500萬元,月入4萬元以上家庭應該才是入市主力。比較2008年金融海嘯以來的數據,由2008年至2021年底,月入4萬元以上家庭,由41.8萬戶增至約94萬戶,淨增加52.2萬戶;而同期香港的私人住宅總存量,只由2008年的約108.6萬間,增加2021年底的123.8萬間,淨增加15.2萬間。

要留意的是,去年疫情影響,但本地高中收入家庭數目仍在持續增加;仍然以月入4萬元家庭為界線,今年首季數目比去年同期增長4.4萬戶;而去年一手落成量才1.4萬戶左右(尚未扣除拆卸量),某程度上反映疫情對中高收入人士的影響較小。

而以上都是香港未完全通關、防疫措施偏緊的情況下的結果。如果防疫措施放寬,經濟向上,估計中高收入家庭數量增幅會進一步加快,樓市的有效需求仍在增加而不是減少。

雖然不是每一個新晉「中高收入家庭」都一定會買樓,但他們卻大致上是支持樓市的主要力量。十多年內,此等家庭數目大增,但淨增加的私人住宅卻有限,解釋了為何樓價易升難跌。即使本屆政府着力增加土地供應,恐怕也難在兩、三年內扭轉新增住宅追不上中高收入家庭增長的情況。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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