在移民潮下，樓價未見明顯調整，原因之一可能是本地樓市的有效需求仍在持續增加，較有能力入市的家庭數目增長規模不但遠超於同期的私樓淨增量，而且在疫情之下，仍見持續增長。
雖然官方以「沒有查問市民離境原因」為由，表示沒有正式的移民統計。但由近年人口輕微下跌、中小學學生以至部分行業僱員流失的報告、以至機場淨離境人數，都在印證規模不少的移民潮正在發生；同時，本地樓價並未見明顯的調整，背後原因可能是中高收入家庭數量仍在持續增加。
當討論香港樓價時，不少人會以家庭收入中位數與指定標準的單位的樓價比較，通常得出「香港樓價難負擔」的結論。以2022年第一季統計為例，家庭月入中位數是2.83萬元，對比於3月新批按揭平均金額約507萬元計，按當時利率，就算用盡30年還款期，月供也接近17740元，月供佔月入63%，可說難以負擔。問題是，剛好處於家庭月入中位數的住戶，恐怕不是現時入市的主力。但在供應不足的情況下，要計算樓價是否難負擔，其實更應該看有效需求。
考慮近年新批按揭平均貸款額約400萬、500萬元，月入4萬元以上家庭應該才是入市主力。比較2008年金融海嘯以來的數據，由2008年至2021年底，月入4萬元以上家庭，由41.8萬戶增至約94萬戶，淨增加52.2萬戶；而同期香港的私人住宅總存量，只由2008年的約108.6萬間，增加2021年底的123.8萬間，淨增加15.2萬間。
要留意的是，去年疫情影響，但本地高中收入家庭數目仍在持續增加；仍然以月入4萬元家庭為界線，今年首季數目比去年同期增長4.4萬戶；而去年一手落成量才1.4萬戶左右(尚未扣除拆卸量)，某程度上反映疫情對中高收入人士的影響較小。
而以上都是香港未完全通關、防疫措施偏緊的情況下的結果。如果防疫措施放寬，經濟向上，估計中高收入家庭數量增幅會進一步加快，樓市的有效需求仍在增加而不是減少。
雖然不是每一個新晉「中高收入家庭」都一定會買樓，但他們卻大致上是支持樓市的主要力量。十多年內，此等家庭數目大增，但淨增加的私人住宅卻有限，解釋了為何樓價易升難跌。即使本屆政府着力增加土地供應，恐怕也難在兩、三年內扭轉新增住宅追不上中高收入家庭增長的情況。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
