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2021年7月27日 葉敬誠 專家評論

三組房屋供應相關數字的影響

上星期我們談到,連中央官員也公開討論香港的房屋問題,中央政府的關注,可能會影響本地的房屋政策。如果仔細分析,有幾個數字特別值得留意。

一、公私營房屋供應比例:上星期我們提到,如果政府大致上是以新加坡的房策為參考,便可能進一步上調公營房屋的供應比例。由現時的公私營供應比例7比3進一步上調。但此比例改變,不一定代表政府有意壓抑樓價,也不代表私樓樓價會向下調整。反而私樓供應減少,樓價可能維持穩定。

二、自置居所比例:與公私營供應比例相關的是自置居所比例。回歸之時,港府似乎認為,自置居所比例(包括居於自置私樓及居屋)愈高,社會便愈穩定。

1997年時,自置居所比例為46.7%,至2004年上升至54.3%,2011年後比率大致與樓價呈反向走勢,樓價升,而自置比例下跌。至2019年數值為49.8%,較高峰期下跌4.5個百分點。巧合的是,似乎自置比率下跌,社會上的怨聲也的確較大。

如果政府不希望自置居所比例大跌,而新供應公私營房屋比例維持7比3,一個可能的方向是在公營房屋中增加居屋、綠置居的比重,而減少供應出租公屋的佔比。如果房屋政策的主要目標是令劏房消失,未來似乎應該以出租公屋為主。但公屋供應如果排擠居屋,那麼自置居所比例似乎難免下跌。

三、總供應量:2018年底,港府在不增加目標落成量的前提下,將公私營房屋供應比例由6比4改為7比3。而翻查資料,港府對未來房屋總落成量的目標,卻是按年下調的,2017年底時,未來10年的目標供應量是46萬個單位,2018年底調整公私營房屋比例時,目標修訂為45萬個,去年底再向下修訂為43萬個。

建屋目標總量持續下跌,某程度上反映過去數年,政府覓地建屋的成效未如理想。而在疫情肆虐下,樓價未見明顯調整,可能亦與市場判斷長遠供應緊張有關。

在云云供應數字中,總供應量可能是最為關鍵的一個。如果「未來10年總供應量」的數字沒有大幅調升,可以預期不管公、私營房屋的比例如何調整,也不會對私樓樓價、公屋的輪候時間帶來太大影響;相反,如果10年建屋目標總量由去年的43萬個回升,可望對樓市產生一定降溫作用。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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