隨着疫情開始有所控制，並且有疫苗的出現，全球各地經濟方面逐漸改善，並且開始回復到一定的水平。
不過，香港很多市場在經歷過持續社會事件及疫情雙重衝擊下，已經有一些根本的結構改變，這次就來看看最近不同的商業舖位在租金價格方面有什麼變化。
有資料顯示，各種商舖租金價格近兩年已經一直下降到一個非常低的位置，如果租金反彈，現時可能是一個低位入市投資的機會。即使疫情能有效控制，香港亦只會是有條件的通關，人流或者會增加，但自由行的遊客量要回復到之前高峰的水平，可能要兩年甚至是更長遠之後。筆者估計，舖位租金或者會穩定下來，並且有輕微的反彈，但中短線，仍然會是一個困難的時期。
先看看近期一些關於舖位租金的資訊。
一、一線商場差餉租值，過去兩年普遍下跌。最近一個調查，選取10個一線商場的部分名店的相關差餉租值作研究，發現在2020年10月1日的評估租值與2018年和2019年比較，均大幅下跌；其中，位於尖沙咀1881和銅鑼灣希慎廣場的兩個旗艦店位置更分別下跌54%和33%。
二、自由行暫時落幕，旗艦店經營困難。最近顯著的例子是Adidas中環旗艦店結業，之前以每月434萬元承租，租約期由2015年11月初至2020年10月底，之後半年只是以短租形式繼續。翻查資料，上述巨舖連外牆廣告位，曾經由美國奢侈品牌Coach以每月720萬元租用，現時估計市場承受能力下降一半以上。
三、上水龍琛路、新康街一帶自由行「水貨街」最近起了明顯的變化，之前由於是水貨集散地，租金相對高昂。現時自由行旅客近乎絕跡，空置舖位由一些民生蔬果店、凍肉店進駐，但租金就由高峰時期下跌一半。
從上面幾項資訊，可以看到由於疫情的關係，使得海外旅客人數大減，零售業必須倚賴港人內部消費。各種民生必需品相關的行業，比如冷凍食品、零食和雜貨等都有活躍的跡象。
不過，筆者想指出，不同的行業對租金的承受力是有很大分別，之前的各類奢侈品牌，以及和旅遊、自由行等相關的行業，能支付的租金比民生行業高出很多，如果中短期內，主導行業結構性的轉為民生類別，相信租金水平亦會跟隨有結構性的變化。
余錦雄
香港測量師學會前會長
