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2021年4月26日 余錦雄 專家評論

零售舖位租金的結構性改變

隨着疫情開始有所控制,並且有疫苗的出現,全球各地經濟方面逐漸改善,並且開始回復到一定的水平。

不過,香港很多市場在經歷過持續社會事件及疫情雙重衝擊下,已經有一些根本的結構改變,這次就來看看最近不同的商業舖位在租金價格方面有什麼變化。

有資料顯示,各種商舖租金價格近兩年已經一直下降到一個非常低的位置,如果租金反彈,現時可能是一個低位入市投資的機會。即使疫情能有效控制,香港亦只會是有條件的通關,人流或者會增加,但自由行的遊客量要回復到之前高峰的水平,可能要兩年甚至是更長遠之後。筆者估計,舖位租金或者會穩定下來,並且有輕微的反彈,但中短線,仍然會是一個困難的時期。

先看看近期一些關於舖位租金的資訊。

一、一線商場差餉租值,過去兩年普遍下跌。最近一個調查,選取10個一線商場的部分名店的相關差餉租值作研究,發現在2020年10月1日的評估租值與2018年和2019年比較,均大幅下跌;其中,位於尖沙咀1881和銅鑼灣希慎廣場的兩個旗艦店位置更分別下跌54%和33%。

二、自由行暫時落幕,旗艦店經營困難。最近顯著的例子是Adidas中環旗艦店結業,之前以每月434萬元承租,租約期由2015年11月初至2020年10月底,之後半年只是以短租形式繼續。翻查資料,上述巨舖連外牆廣告位,曾經由美國奢侈品牌Coach以每月720萬元租用,現時估計市場承受能力下降一半以上。

三、上水龍琛路、新康街一帶自由行「水貨街」最近起了明顯的變化,之前由於是水貨集散地,租金相對高昂。現時自由行旅客近乎絕跡,空置舖位由一些民生蔬果店、凍肉店進駐,但租金就由高峰時期下跌一半。

從上面幾項資訊,可以看到由於疫情的關係,使得海外旅客人數大減,零售業必須倚賴港人內部消費。各種民生必需品相關的行業,比如冷凍食品、零食和雜貨等都有活躍的跡象。

不過,筆者想指出,不同的行業對租金的承受力是有很大分別,之前的各類奢侈品牌,以及和旅遊、自由行等相關的行業,能支付的租金比民生行業高出很多,如果中短期內,主導行業結構性的轉為民生類別,相信租金水平亦會跟隨有結構性的變化。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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