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2019年8月28日 張聖典 專家評論

同覓對策 解置業難

近年香港社會有輿論指香港地產商為普羅大眾難以安居置業的元兇,筆者希望對此探討檢視一下。

無可否認,近年有個別發展商的銷售方法做法不理想;其中包括備受爭議的以招標形式推售單位。由於以招標方式出售的住宅物業沒有提供價單,這難免令市場透明度降低,令希望入市的消費者難以出價。

雖然如此,筆者認為,市民難「上車」並非僅僅其銷售手法或發展商單方所致,我們亦需要考慮到香港整體環境及政策制度所造成的影響。

香港在實行聯繫滙率的制度下,利率一直受美國的走勢牽引。回顧八、九十年代,美國曾大幅加息以抗衡高通脹,當年香港本地按揭利率曾高達20厘,於1997年亞洲金融風暴後亦維持10厘以上。利率於2008年金融海嘯後起下調,其後的10年間,香港利率維持着極低水平(約2厘)。這低息環境無形有利買樓自住的市民和投資者,也促成了一個「追逐資產」的現象。

另外,政府過往連番「加辣」亦導致樓價出現「乾升」現象,尤其是針對按揭成數的「辣招」,令不少希望換樓的人士因無法承擔相應加重的首期金額而擱置其換樓計劃。由於這情況,業主更傾向保留物業不賣,市場內二手住宅放盤出現斷層,期間亦錄得不少跳價成交,間接推升樓價。

同時,筆者認為,近年香港經濟環境所產生的財富效應也加劇了樓市的升勢。2008年金融海嘯過後,香港經濟大致向上,期間樓價持續上升,不少市民也在極低息環境下償還了其物業按揭。在二手缺盤及一手供應追不上的情況下,這批因資產增值衍生的購買力而形成的剛性需求,更進一步加劇了樓盤供不應求的情況,令部分市民更難「上車」。

綜合以上幾點,筆者認為,要紓解市民置業難的問題,政府應完善監管一手住宅物業銷售的措施,並積極考慮「減辣」令二手市場重回正軌,配合持續有序供應土地,最重要是抓緊時間,落實長遠土地供應方法,在多管齊下,方能解決這老問題。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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