俄烏戰爭持續，市場估計能源和糧食價格會被推高，令物價指數高企。但另一方面，本地疫情持續，政府也估計今年經濟增長放緩、失業率反彈，香港可能出現滯脹(Stagflation)，此情況下，樓價會何去何從？
所謂滯脹，指高通脹及經濟停滯同時出現。通脹可以源於寬鬆貨幣政策，也可以是原材料供應緊張推動。俄烏戰事，令西方制裁俄國，包括減少入口俄國天然氣、石油，令油價上揚。而俄烏都是主要糧食出口國，戰事一時三刻停不了，勢令烏克蘭農夫錯過春耕時間，如無意外，今年的能源和糧食價格會持續高企，即高通脹的環境會持續。
另一方面，香港去年經濟增長6.4%，今年財政司司長估計增長為2%至3.5%，雖然仍有增長，但預期失業率會因疫情持續而上升，初步符合滯脹的定義。
一般來說，高通脹是有利資產價格，而經濟低增長、高失業率、市民收入增長放緩，卻是不利資產價格。如果滯脹持續，對樓價又會有什麼影響？
在滯脹期，居民實際收入下跌，衝擊房地產的需求。原材料價格上升亦可能影響發展商對新建住房的投資，在供給和需求雙重下滑的因素影響下，樓市成交料會放緩。
在價格方面，關鍵卻是按揭的實際利率。在高通脹背景下，央行以加息的貨幣手段去抑制通脹。高利率會增加以按揭槓桿入市的成本，削減置業人士的負擔能力。不過，如果通脹率高於名義貸款利率，那麼實際貸款利率(名義利率減通
脹率)便會處低位，甚至為負數。實質為負的借貸成本，卻反過來會催使仍有能力入市的居民選擇購買資產投資保值，對抗通脹。
因此，未來一段時間，利率走勢可能成為樓價是否可以企穩的關鍵；如果按息升幅較高，實際利率達1厘、2厘，而失業率又同步惡化時，樓價可能有較明顯的調整；相反，如果港元按息的升幅低，實際利率接近零，甚至為負數時，會對樓價有較強勁的支持，甚至仍會出現輕微升幅。
要留意的是，滯脹期樓價有機會上升，此個「上升」可以只是名義增長，即可能會出現通脹率升5%，樓價升3%此類實際上資產價格升幅低於通脹的結果。至於具體的結果，便要看滯脹持續多久、通脹及失業率的變化了。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
