受中美貿易戰影響，港股陰晴未定，股份走勢似呈兩極，弱勢股持續尋底，強勢股如內地物業管理股則逆市受追捧，該批股份向來以「輕資產」見稱，但個別已累積頗大升幅，現時估值相對落後的雅生活服務(03319)，仍具值博空間。該股主要於中國從事物業管理及提供相關增值服務，截至6月底止，在管項目達1031個，覆蓋全國25個省，直轄市和自治區，以及83個城市。在管項目面積按區域劃分，約37.9%位於粵港澳大灣區，18.7%位於長三角城市群。
雅生活已公布上半年業績，受惠於物業在管面積增加，以及多元化增值服務產生的收入提升，中期純利按年增加62.9%至5.41億元人民幣，高於早前發布盈喜時的增加50%，收入則升59.4%至22.41億元人民幣，經營現金流更急升1.6倍至5.4億元人民幣。
旗下三大業務均錄得高速增長，物業管理服務收入增加63.6%至12.3億元人民幣，外延服務收入增加40.3%至8.1億元人民幣，社區增值服務收入增加1.6倍至2.1億元人民幣。目前內地的社區增值服務概念仍在發展階段，相關服務滲透率仍低，該業務發展空間龐大，預期可成為未來增長主要動力。集團目前以提供中高端住宅物業管理服務為主，未來將繼續透過調整結構及優化多業態組合，拓展商業寫字樓及公共建築物業管理，並提升非住宅領域的品牌知名度，有助整體業績發展。
現價預測市盈率僅17倍
雅生活背靠大型地產商雅居樂(03383)，來自後者的物業管理項目仍是其主要分部收入來源，佔比逾九成；而綠地控股集團作為另一主要股東，預料未來貢獻進一步擴大，雅生活可持續承接來自兩大股東的管理面積，實施雙品牌的發展戰略，擁有其獨特優勢。
隨著內地城鎮化的推進，以及人均收入的自然增長，預期未來數年物業管理規模仍會呈現可觀增幅。雅生活自上市以來，積極尋找投資及併購項目，今年先後收購數家區域性龍頭物管企業，協助集團快速進入當地市場，提高在全國各地的競爭能力。雅生活上半年業績理想，展望下半年業務維持強勁增長；加上其2019年預測市盈率只有17.2倍，估值在同業中佔有優勢，相信股價年內仍具上升空間。
根據彭博通訊綜合市場分析，預期雅生活2019、2020及2021年每股盈利為0.833、1.105及1.452元人民幣，給予12個月目標價17.0港元，相當於今年預測市盈率18.6倍，評級「中性偏好」。
蔡向成 元富證券(香港) 研究部經理
