過去多年筆者一直警告：香港樓價主要受外來資金影響，實質利率轉正隨時帶動資金流走，引發樓價下跌。去年4月15日筆者還發表了一篇教授如何利用預測模型的教學文章，其中嘗試利用最簡單的Excel預測工具來推算香港的樓價，結果是2020年中樓價下跌四成！預測是根據過去25年的年度樓價變化周期所作。––奧克蘭大學商學院副教授姚松炎
在武漢肺炎疫症爆發前，香港在去年已經持續三季經濟負增長，因此估計今年第一季的經濟增長數字將會有更大幅的下滑，有預測指跌幅可能高達4.5%，一旦跌幅超過10%，香港經濟將由衰退步入蕭條。大家可能覺得人算不如天算，三道衝擊都是過去難以預測的。然而，學術研究透過數據分析和模擬推算，經常能夠準確預測，起碼提出警告，及早預防或可避過一劫；但忠言逆耳，這些預測一般都不會受到重視，甚至被批評為危言聳聽。
據科學團隊的模擬推算，新型冠狀病毒可以造成全球經濟下跌11%，比2008年的國際金融風暴的影響要大5倍！另外有預測香港今年的經濟也會下跌4.5%，比1997、2003、2008三次重大跌幅都要多。
但隨着香港面對三重衝擊，似乎愈來愈多人開始懷疑香港樓價是否能夠永恒上升？美中貿易爭端尚且可以透過多買一些美國貨解決；但抗爭運動要求政府落實民主自由體制等五大訴求，制約政府，雙方僵持不下，不是錢可以解決的問題。若勇武抗爭和警察濫暴長期持續，香港的安全城市地位不再，資金和人才都不敢留低，房屋的投資價值必然下跌。若疫症變成風土病，幾年爆發一次，次次都有大量死傷，試問誰願長居於此？
本來房產能夠保值，在這個長期超低利率的年代，各國政府濫發貨幣，房產當是優質的保值投資，然而，由於樓市是不動產，高度依賴房產位於的城市制度是否健全，城市的宜居度能否長期得到保障，過去香港依賴良好法治，司法獨立，官員廉潔，言論自由及與國際制度看齊等因素，令香港的城市宜居度相對高；但因沒有民主機制，政府施政毫無制約，城市的制度變得非常脆弱，一場疫症反映沒有言論自由對防疫的禍害，在封關一事上充分反映在沒有制約的政府管治下，人民的下場是如何的悲哀！房產的價值在於城市能夠吸引優秀人才，對該城市有歸屬，作為該城市公民而感到自豪。在一處沒有自由和安全的城市，當性命難保，快樂難求，房產的價值就只剩下磚頭的價值了。
原文請閱3月份《信報財經月刊》
