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2014年9月13日

楊書健 理財方案

楊書健: 房託的6、9、12

亞太區房託的投資特性,可以歸納成3個數字:「6」、「9」、「12」。在過去13年,亞太區房託的股息回報率為平均5%至6%;股息的增長率為每年9%;而房託的總回報是每年12%。房託能做到這樣的回報,部分源自房地產巿場的特性。房託乃房地產投資的一種,自然會隨著經濟發展,租金上漲及樓價上升錄得增長。房地產巿場一般與通脹掛?;長期而言,房託的增長,約有一半來自房地產巿場的自然增長。而另外一半的增長,乃來自活躍的投資策略。成功的房託,會持續優化資產組合。有時候正確策略是改善現有資產;有時候是擴張版圖;有時候則是減磅。一般而言,房託的投資策略,能分為內部及外部增長兩類。

內部增長 — 提升現有組合投資價值

內部增長,意指管理層對現有物業投資組合進行裝修或持續優化商戶組合 ,以提升現有組合的價值。不同的房地產類別,實際策略各異,例如辦公室,一般只要重新裝修,就能吸引到較好的租戶。商場的吸引力,在於它的商戶群;商場一般都會持續招攬新商戶,不停更新商場的商戶群以吸引人流;控制得宜的話,持續招攬新商戶能一直為顧客群帶來新鮮感,刺激商場的消費增長,從而令租金上升。這類型的資產組合,在不同的管理層手中,長期的增長率亦有不同。

外部增長 — 改變資產組合提升整體價值

外部增長,則指管理層以改變組合的方式,提升組合整體價值的策略。購買新資產是最常見的方式。當一隻房託的資產組合,從10幢資產擴大至50幢資產,一般都會有經濟規模的效應,房託管理、成本控制等方面都有益處。開發新資產,或擴建現有資產,亦是外部管理的一種。如果管理層對某一類型的物業特別熟識的話,開發亦自然能得心應手。房託之間的併購,亦是一種外部增長。因為房託的價值,大部分都是基於房託所持有資產的價值,所以併購另一隻房託,實質上是購買了一個資產組合。

最後一種外部增長,則是賣掉不合適的資產。這方面有幾個不同的可能性。第一,假如有買方出價夠高,房託賣掉資產可能是最賺錢的策略。第二,房託可能將長期偏弱,改善空間有限的資產賣掉,以將資源集中到能管好的項目上。賣掉資產,雖然會縮減整體資產組合的規模,但執行正確的話,反而可提高每股淨資產,因此售賣資產亦算是外部增長的一種。

外部、內部增長同樣重要

當然,內部與外部增長的界線並不明顯。例如:小規模的擴建,到底算是內部增長的裝修或外部增長的新資產?不過,安泓相信,外部和內部增長同樣重要,房託管理層需要在不同投資環境下,善用外部和內部增長,達至提升資產價格的目標。研究房託策略的重點,是房託的管理層能否為房託帶來巿場波動以外的增長。如果會的話,房託中長期的股價及派息應有所反映。回看數據,過去13年,房託的「6」、「9」、「12」回報,就包含了這些成功的策略。

楊書健

安泓投資

投資總監

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