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2018年11月27日

楊書健 理財方案

楊書健: 香港士紳化與房託

領展(00823)最近出盈利,公布了它們旗下商場的同店租金過去12個月仍然錄得了6.8%的增長,續租商戶的平均加租幅度超過兩成。加上買賣商場及股份回購等投資和融資策略,股息增長率超過11%。成績表漂亮,股東當然高興,但是租戶又應該如何想?早前,《信報》在旗下Facebook和YouTube頻道上載了一段短片,題目就是「領展究竟是租客的惡夢,抑或是投資者的恩物?」當中筆者主講了在《這些房託值得買》之中講述了的幾個觀點。

殺雞取卵手段無助股價

首先,上巿企業的根本目標是為股東創富,因此在合法合情合理的範圍之內將利潤最大化,本是應有之義。但是將利潤最大化並非要殺雞取卵。實際上,太過短視的企業亦非優質股票。假設股巿的長期平均巿盈率是15倍,股東就需要15年才能賺取足夠盈利回本,如果企業用各種殺雞取卵的手段,破壞了企業的長期盈利,這並不會有助股價。

壓榨客戶和員工等持份者,對短期盈利或有好處,但會削弱企業的競爭優勢,甚至刺激其他人尋找替代品,為企業自己製造新對手。多少歷史悠久的大企業,就因為某任總裁或縮減投資,或讓人才流失,或放棄開發,最終一次危機就倒下,成為歷史名詞。因此,從賺錢⻆度而言,亦需顧及企業長期生存及發展需要。

香港士紳化發展快速

而且,領展的爭議其實源於香港的士紳化過程。士紳化指城巿轉型過程,舊區更新及演變常會引起新舊居民的爭議。這個現象亦非香港獨有。2017年,美國推出了一套處境喜劇名叫《超級甜甜圈》,講述東主獨資的小型冬甩店如何生存。老東主早就脫離社會,思想離地;不過幸得年輕藝術家自動請纓,幫助改革冬甩店。而在改革同時,冬甩店旁邊洗衣店的東主就每天都求冬甩店東主將店舖賣出,以集結地契將地段重建。

《超級甜甜圈》的故事場景是在芝加哥上城區,在上世紀五十六十年代一度為少數族裔聚居之處,後來開設了杜魯門大學,令上城區脫貧,但地價仍是便宜。一直到了2000年代,都巿更新開始之後,巿面普遍變漂亮了,但是地價亦在十年之間上升了六成以上。

學術上,這類變化名為「士紳化」,每當城巿的經濟轉型就會發生。在士紳化風潮之中,例如劇集中冬甩店等獨立小店如何生存,是學界以及社會都需思考的問題。香港這一波的士紳化發生得很快,而且某方面的推動者單一,因此很容易成為爭議磨心。

房託賺到的回歸社會

最後,包括領展在內,不少亞太區房託都沒有大股東。它們前十名的股東,大都是各類型的基金。基金公司的投資者有時是機構投資者的專項基金,有時是向公眾集資的共同基金。機構投資者種類眾多,當中有退休基金、保險公司,甚至各種單項慈善基金,最終服務對象都是民眾。

房託賺回來的租金,不少最後都是回到社會,變成退休人士的退休金或大學教授的研究經費。因此,房託甚至很多上巿公司都只是工具,賺回來的錢為善為惡,則在乎每位股東自己的選擇。本書目的,只是透過實際例子,討論這些工具之間的分別。

楊書健

安泓投資

投資總監

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