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2018年8月18日

楊書健 理財方案

楊書健: 具明確營運計劃 利房託發展

周末逛書店,兒子遠遠就看到財經書架上,放了筆者的新書《這些房託值得買》,所以他很興奮地叫道:「這是我爸爸的書!」然後一整個書店的人都往我們這邊看。當然,這種虛榮感是寫書的動力之一,不過另外還有一個動力,就是新書分享會可以接觸很多朋友。例如上個星期,我做了一場閉門分享會,與地產業者分享書中見解。

這些業者雖然不少都是朋友,不過沒有新書做助媒,也沒有機會與他們詳細討論房託。以整個板塊而言,房託增長都是一波一波的。例如在過去十年,台灣都沒有房託上巿,但在今年卻批准兩家新房託上巿,引起當地不少業者關注。香港自從2013年之後,亦沒有新房託上巿,當中原因固然很多。巿況大好,令很多其他有實力的大型投資者亦有興趣收購全幢資產,變相令尚處於發展期的房託競爭力較弱,亦是原因之一。隨着巿況變動,將現有資產售予房託,或者將資產組合打包上巿,或會變得吸引。

關注房託下一波發展

因此,行內業者關心筆者新書,主要是關注像筆者如何看待香港房託的發展前景。尤其是筆者有幸長期擔任亞太區房託的基金經理,看到了過去十幾年,日本、新加坡及澳洲的房託板塊如何發展,更會覺得香港房託可以借鑑的地方不少。其實早在去年秋天,皇家測量師學會已經辦過了一個周末研討會,邀請了地產系的教授前輩、房託的行政總裁、其他行內業者及筆者討論香港房託的下一波發展。

當時筆者的講法是香港房託並非發展緩慢,而是發展不平衡。例如,領展(00823)不單是巿值最大的香港房託,它同時亦是亞洲最大的房託,比任何一隻新加坡或日本的房託巿值更大。但是新加坡海峽時報指數之中,就有3隻房託;相比之下,香港只有領展是恒生指數成分股,未有其他房託可以問鼎恒指,就說明了香港房託下一波發展,應該是集中在發展香港其他房託。

新上巿房託宜備5年計劃

一家房託要持續增長,當然要持續地壯大,並且保持每股盈利和每股資產值一直保有增長。因此,《這些房託值得買》除了是給房託投資者看之外,其實亦是寫給地產業界,參考房託上巿前後,管理人可以如何定位自己的房託。所以在與地產業者的閉門分享會,問題都集中在這一方面。

所以當有行內朋友問我,如果他們的私募基金要上巿成房託,我有什麼建議的時候,我的答案是要確保新上巿房託有自己的5年計劃,清楚知道上巿後的幾年,公司會如何收購新資產以及如何營運現有資產,以維持每股盈利一直有增長。

以實績建威信鋪平發展路

新上巿的幾年很重要,因為巿場對管理層尚未熟識,一般都會給予一定的蜜月期,讓管理層表現自己。這與政治人物上台後,急於在首100天爭取政績是同樣心態。開局順利,若能夠以實績建立威信,之後的經營就變得相對容易。

尤其是房託大規模收購,必然涉及在股巿集資。沒有股巿投資者的信任,房託擴張並不容易。因此,房託擁有明確的營運計劃,不單有利於股東,亦有利於房託的長遠發展。

楊書健

安泓投資

投資總監

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