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2017年9月2日

楊書健 理財方案

楊書健: 房託是退休儲蓄投資選擇

日本、新加坡和香港成立房託巿場已經十餘年,連同澳洲和其他規模較小的巿場,亞太區房託的總巿值已超過3000億美元。幾個主要房託巿場的投資者都對房託有一定的了解。但是筆者有機會接觸香港以外的投資者,發現在其他亞洲經濟體,投資者仍然對房託非常陌生。不過,房託所持有的資產和它的派息要求,應該會切合亞洲投資者的需求,長遠的發展空間不少。

首先,各經濟體的法例都限定,房託的資產需主要為商業房地產。亞洲諸國的投資者傳統上都對地產有興趣。單單香港就幾乎每周都有海外樓盤展銷會,已經佐證了亞洲人對海外資產的需求。但是管理海外資產需要不少時間和知識。房託是上巿工具,背後有專業團隊負責管理,並且受證監和受託人監管,可以有效降低投資者分散投資到海外的門檻。

透過房託投資優質資產

而且,各國不少的地標資產都由房託或者性質類似的收租股所持有。房託出售這些資產的意欲不高。大型機構投資者就算擁有資金,亦不容易找到願意出售的標的。因此,投資者要持有優質資產,就只可以透過房託。

隨着各經濟體人口結構改變,逐漸增加的退休人士應該會對高派息的產品需求愈來愈多。法規所限,房託的租金收入在扣除成本之後,淨利潤需全數或接近全數以股息形式派發,令房託的派息一般較資產類似的地產股更高。比如亞太區房託,十數年來的股息率都在4.5至6厘之間。在一眾房託資產類別之中,辦公室和商場的租約最少都以3年起跳,部分物流資產的租約更可長達10年或以上。租約期較長提高了房託收入的透明度。而且在經濟低潮之時,租客仍需繳交租金,令房託收入亦較其他資產更為穩定。

加息影響房託料有限

正因為資產的租約較長,所以房託的表現亦主要與長期利率掛鈎。在過去兩年,雖然美國聯儲局逐步增加短息,但是10年期以上的長息仍然穩定。現階段,巿場雖然預期了短息在未來兩年仍有加幅,但是長息的預期加幅很小,對房託的影響應該有限。

另外,在過去10年全球短期利率趨零的時候,長期利率只有約2.5厘,房託股息率有4.5厘左右,房託與政府債劵有約兩厘的利率差。在2003至2007年,房託股息率與長期利率差不多,利率差曾經跌至接近零。因此,將來長期利率上升之時,房託仍有兩厘的利率差作緩衝,影響將會較慢。

當然,房託一般以持有收租物業為主,雖然有少量開發資產,但在樓巿上升期,回報未必及得上以開發樓盤為主的發展商。不過對退休或接近退休人士而言,房託透明度較高,又擁有長期現金流,可考慮長期持有,成為退休金的一部分。

楊書健

安泓投資

投資總監

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