隨着美元進入減息周期，今年本地主要銀行的最優惠利率合共下調0.625厘，不但減輕自住用家的供樓壓力，也令市場上「供平過租」的情況更為普遍。「減息」成為支持樓市的一個主要因素，但展望2025年，減息的威力料會減弱。
利率一直是影響樓市的主要因素，本地樓價在新冠疫情下仍於2021年登頂，原因之一是2020至2021年，本地按息隨美元利率下調。而在2022年美息進入上升周期後，本地按息跟隨上升，本地樓價亦輾轉回落。當然，按息升跌不是左右樓價的唯一原因。今年本地最優惠利率(及與之相關的按揭利率)下調，但樓價指數仍然向下。
展望2025年，單單討論利率因素，其左右樓價的威力料會進一步削弱。聯儲局在12月議息會議後發表的點陣圖，預計明年只會減息2次，合共0.5厘。參考2022年開始的加息周期，美息上升約5厘，而港元最優惠利率只上升0.875厘。而在2024年美息調頭回落，減息三次，減幅合共0.75厘之後，港元最優惠利率已下調0.625厘。
如果我們視2022年加息周期之前，美國聯邦基金利率及港元最優惠利率的差額為常態。那麼無論美元潛在減幅有多少，本地最優惠利率的潛在減幅便只有0.25厘。換句話說，現時約3.5厘的新造按息，有機會降至3.25厘。
當然，即使港元最優惠利率不變，如果美元利率持續下跌，可望帶動港元拆息回落，最終令H按的H+利率低於鎖息上限，新造按息進一步下調。簡化計算，如果一個月港元拆息跌至1.95厘以下，現時H+1.3厘的H按利率，便將低於鎖息上限。不過，以上跌幅意味一個月拆息要比現時大幅下調2.6厘左右，在未來一兩年出現的機會甚微。
總結而言，展望2025年，預期按息只會有最多0.25厘的下調空間，按揭借款人的利息支出可望進一步下跌，仍屬利好樓市因素。不過，參考2024年按息下調0.625厘，但對支持樓價的作用有限，預期利率因素對樓價的刺激作用在來年將進一步消散。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
