在過去100多年，香港從一個小小的漁村，蛻變為一個世界級的城市，當中經歷無數建設。隨着歲月的不斷往前，部分建設亦逐漸變得殘舊，
其中，尤其是分散業權的住宅樓宇，相對老化問題亦更加嚴重。直至去年底，全港總數大約3.7萬幢私人註冊樓宇中，估計有超過四分一樓齡是50年或以上，預測到2030年底，50年樓齡以上的私人住宅樓宇，很可能佔整體私人住宅樓宇超過四成。
城市不斷發展，從前興建的樓宇，隨着歲月不斷老化，會造成實際的安全隱患，而市區重建的首要目標，就是要解決這些問題。現時市區重建主要由兩個方向去推動，第一個是由私人發展商收購舊樓拆卸重建。而另外一個就是由香港政府成立的市區重建局負責處理。
私人發展商是需要有足夠的利潤作為誘因，然後才會進行拆卸重建。過去由於舊樓只有四至八層高，未能用盡地積比率，所以私人發展商就算用較高的價錢收購舊樓，由於能夠擴大規模興建；加上樓市不斷上升，所以仍然會有可觀的利潤。因此，市區更新的速度亦相對較快。但現時未有用盡地積比率的市區舊樓，已經少之又少。而樓市亦進入一個平穩甚至下降的周期，所以要倚靠私人發展商作市區重建，是有點強人所難。
除卻私人發展商外，肩負舊區重建的當然是市區重建局。自2001年以來，市區重建局已完成36個重建項目，而正在運作當中的項目，涉及收回1000多幢舊樓，可提供約1.8萬個新建住宅單位。市建局用20多年時間，收回約2000幢老舊樓宇重建，並提供約3萬個新建住宅單位，當中包括收購、賠償、安置、建屋、售樓等一系列複雜程式，改善舊區環境及市容面貌，成果及努力是值得肯定的。
不過，相對香港樓宇老化的進程，現時的市區重建速度顯然是遠遠追不上需要。有什麼可以令香港的市區重建速度加快？筆者個人認為，要更加重用市區重建局的功能，加多及加快收購重建的項目。但要做到這樣，當中是牽涉很多複雜的法律問題及市場的考慮，事實上是極之困難。而當中最重要首先需要改變的，就是以7年樓齡計算住宅樓宇收購的賠償。
現時的法律，「市建局在收購業主自住的住宅物業時，除了會給予業主其物業的市值交吉價外，並會加上一筆自置居所津貼，以協助他們重新購置物業。自置居所津貼的計算，是以假設單位價值為基礎。假設單位將假定為7年樓齡，位於質素與被收購樓宇可資比較的假設樓宇內，在特點及交通方便程度方面屬類似地區，並位於中層及座向一般」。
這個7年樓齡賠償的政策，是很多年之前制定的，在當時的社會環境比較適合，理由主要是由於上面所說未能用盡地積比率和樓市不斷上升的兩個因素。但考慮到現時的實際情況，作為一個房地產測量師，筆者認為這個政策會造成極大的不公平。現時7年樓齡的住宅樓宇與新建的住宅樓宇樓價相差不大，換句話說收購舊樓的賠償，就是差不多要用新樓的價錢與舊樓業主一呎換一呎。市建局的財政完全由政府負責，所支付的基本上都是公帑，用我們廣大市民的資源，以不公平的高價，收購舊樓作為市區重建，這個政策是不可接受。況且如果繼續使用這個政策，每一個市區重建局項目，政府都會有很吃力的財政負擔，試問那麼龐大的舊樓數量，又何來足夠的資源來加快城市更新？
筆者希望政府能夠盡快檢討現時市區重建政策，重新釐定一個公平的收購價錢指標，並且配合其他方面的行政推動，在舊區老化造成真正危險之前，逐步解決市區更新這個重大議題。
余錦雄
香港測量師學會前會長
