作為中國的經濟和金融樞紐，上海的辦公樓租賃市場一直吸引廣泛關注。近幾年，上海辦公樓租金出現顯著下調的變動，這既反映全球經濟的不確定性，也折射中國商業地產市場內在的調整。
首先，由於全球經濟環境向壞、地緣政治不穩定、環球貿易磨擦增加和疫情餘波的影響，上海辦公樓市埸在近期十分疲弱。許多企業選擇縮減辦公面積或推遲租賃計劃，導致需求減少。今年第一季，整體吸納量只有約8萬方米，是多年來一個極低的數字。
不過，依據近期多家國際顧問公司發表的研究報告，上海第二季的整體寫字樓市場需求有輕微上升，從淨吸納量來看，上海甲級寫字樓市場活躍度有所提升。數據顯示，在「以價換量」的策略下，第二季上海寫字樓淨吸納量回升至超過約15萬方米，相對第一季的低位上升約40%。
供應方面，上海的辦公樓市場展現出多樣化的發展趨勢。新建項目不斷湧現，尤其是在浦東新區和虹橋商務區等新興商業區域。這些新建辦公樓通常具備現代化設施和智能化管理系統，滿足企業對高品質辦公環境的需求。但供應增加導致市場競爭加劇，估計需要更長時間來消化。
在第二季，上海甲級寫字樓市場共有新供應面積約26萬方米。受新增供應影響，雖然吸納量有所改善，但全市空置率仍然比上一季上升0.5個百分點，達到約23%，創下近20年的新高。租金方面，下降壓力繼續維持，在第二季上海甲級寫字樓整體租金相對第一秀下降約4.5%，現時租金大約每月每方米18.5元人民幣。
不過，相對全上海的辦公室市場，核心商業區的高級辦公樓仍然保持相對穩定的租金水平，這主要歸因於這些地區的優越地理位置和便捷的交通，吸引眾多國內外知名企業進駐。並且新增供應量有限。
在市場格局方面，專業服務企業多集中在中心區域。律師事務所、設計公司和諮詢公司等細分行業保持一定熱度。貿易製造業呈現多商圈分布，金融行業則喜好在濱江地帶設點，而生物醫藥行業的企業積極整合搬遷。
展望未來，上海辦公樓租賃市場將繼續面臨挑戰和機遇。期待全球經濟逐步恢復和中國內需市場的穩定增長，企業對辦公空間的需求有望逐漸回升。政府政策的支持和城市基礎設施的進一步完善，亦將為市場帶來更多正面的發展動力。
然而，負面情緒估計仍會繼續維持主導。市場的不確定依然存在。全球經濟局勢的變化、科技創新帶來的工作模式轉變及環保政策的推動，都是未來市場需要應對的重要課題。開發商和業主需要更加重視辦公樓的綠色建築標準和智慧化管理，以提升辦公環境的可持續性和競爭力。
總結而言，上海辦公樓租賃市場正處於較大幅變化的階段。儘管一方面面臨極大挑戰，但另一方面市場潛力依然巨大。今年下半年，相信弱勢會繼續維持，但如果利息在今年年底開始下降，另外中國與西方的貿易鬥爭，亦能夠降溫。隨着經濟形勢的改善和需求的回升，上海辦公樓租金有望從2025年開始逐步回升。
未來，能夠順應市場變化、提供高品質辦公空間和靈活租賃方案的開發商和業主，將在競爭激烈的市場中脫穎而出，實現長期穩定的發展。
余錦雄
香港測量師學會前會長
