2月底港府為樓市撤辣，同日金管局上調七成按揭的樓價適用範圍。3月市場成交量受政策因素刺激而暴升，但火熱的氣氛未能持續太久，成交量逐月回調。撤辣的刺激作用減退，原因之一是銀行對按揭業務趨向保守。而在市場利率回調之前，此種對按揭業務保守的策略可能維持。
撤辣之前，市場觀望氣氛濃厚，1月及2月的一手住宅成交分別只有440宗及275宗。大幅低於10年平均的1200至1300宗水平。2月28日港府撤銷樓市辣稅，3月一手成交急彈至4170宗，破2013年一手住宅銷售條例實行以來的紀錄。但其後成交量回調，4月一手成交有逾1800宗，5月成交回落至1100宗；截至23日，6月一手成交量暫錄約520宗。
成交量回落有眾多原因，3和4月高成交量，可能消化了累積一段時間的購買力，市場需要「回氣」。而另一個可能性是銀行對整體按揭申請趨向保守，樓市買家/準買家發現借取樓按難度高於預期，最終影響入市意欲，帶動成交量回軟。
3月和4月一手市場氣氛熾熱，一個有趣現象是新盤銷售處的準買家中，說普通話的比例明顯較撤辣之前高。此現象很好解釋，撤辣最受惠的理論上是非香港人或未取得永久居留權的新香港人，他們購買香港住宅的印花稅較過去大幅減少。當然，我們難以統計，在新盤售樓處講普通話的買家，究竟是已有永居身份的新香港人、未取得永居的專才，抑或是單純來自內地的內地居民。
不過，由去年底開始，其實本地銀行已有收緊按揭審批的跡象，最初是削減轉按客戶的優惠、之後部分銀行拒批村屋按揭、下調樓按申請人年齡+按揭年期的上限、近期多家大型銀行對內地居民的按揭申請亦明顯較有保留。部分欠缺香港入息證明、未能提供首期資金來源，又或內地入息證明難以核證的買家，都難以取得銀行按揭；加上中國內地為刺激房地產市場，在近月推出一系列減息、撒銷限售等樓市措施，亦可能令部分本來有意購買香港物業的購買力留在內地。結果是在外來購買力減退的情況下，本地樓市成交量亦回調。
至於銀行為何對按揭業務轉趨保守，原因之一可能是在近2年的加息周期中，貸款利率的升幅遠落後於利息成本。以按揭利率計，現時一般新批按揭利率約4.125厘，而在2022年中加息周期開始前，一般H按利率約1.7厘，兩年間，新造樓按按息實際升幅2.425厘。相對而言，現時一個月拆息4.6厘，加息周期前約0.2厘，升幅4.4厘，遠高於按揭貸款利率的升幅。
貸款利率升幅不及利息成本，令銀行由按揭貸款賺取的息差減少，可能是銀行現階段對按揭業務較不積極的原因。展望未來，在本地拆息、存款利率有較明顯下調前，此種保守策略可能會維持一段時間。而撤辣的刺激作用，亦因而被抵消。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
