千呼萬喚始出來，金管局上周五(14日)宣布，將2月28日調整的按揭貸款指引適用範圍擴大至此前簽訂臨約的樓花住宅。代表此前以建築期付款安排購入樓花住宅的買家，按揭成數上限可望提高。但措施是否有助眾多樓花業主完成交易，仍有待觀察。
過去金管局每次調整按揭指引，適用範圍都是根據臨時買賣合約的日期而定。例如今年2月28日，將住宅標準七成按揭的樓價適用範圍上調，但在2月28日前簽訂的合約，仍受制於舊指引。舉例，一個2月27日簽署的樓花物業，估值1800萬元，在6月13日申請按揭，在舊例下，標準按揭成數上限是60%，可借1080萬元。金管局在6月14日的通告，打破了此慣例，在新指引下，同一物業在上周五起，標準按揭成數上限為70%，即可借1260萬元(當然前提是要收入足以通過要求)。
金管局的通告表明，修訂是因為過去數年出售的樓花住宅物業，現時估價低於成交價。如果按原有的按揭指引，這些買家需要額外籌措首期以完成交易。是次修訂，受惠的主要是2023年7月6日之前，簽署臨約購買樓花，現時物業估值高於1000萬元，以及2023年7月7日至2024年2月27日或以前，簽署臨約，而物業估值高於1750萬元的買家，他們可獲的按揭成數上限都會有所提高。
對銀行來說，基於現行估值，以同樣的入息要求進行按揭審批，為2月28日前簽約的樓花物業提供等同於2月28日後簽約購買住宅的按揭成數，其風險應該不會有所增加。
對過去數年以建築期付款購入樓花的買家來說，按揭指引放寬是否有助申請按揭完成交易，便要視乎估價而定。
以一個2022年中購入，作價2000萬元的物業為例，如果最新估價是1800萬元。在舊指引下，申請按揭的成數上限是五成，只可借900萬元。假設買家之前付了樓價一成的訂金，要在今年完成交易，他便需要另行準備900萬元的資金(樓價2000萬元 – 訂金200萬元 - 樓按900萬元)。在指引修訂後，他可借的標準按揭成數上限為70%，即1260萬元，他仍需要另行準備540萬元的資金，以完成交易。
由於樓價調整，部分新樓的估值可能較成交價下調。放寬按揭成數上限，對較具實力的買家可能有一定幫助。但對於欠缺現金儲備的樓花買家來說，可能仍會面對難以上會的問題。
按揭保險計劃對此類買家的幫助亦不大，以上文提及估值1800萬元的物業來說，按保的樓按成數上限也只是70%。不過，對於購入樓花物業，其實坊間仍有其他息口貼近銀行按揭的高成數按揭計劃可供選擇，例如估值1500萬元的物業，銀行標準按揭成數是70%，按保最高可借80%，另一個高成數按揭計劃可借90%(仍然有等同銀行按揭的入息要求；每月還款不可多於月入一半)。購入樓花，又需要較高按揭成數貸款完成交易的買家，或可向物業代理或按揭中介了解有關計劃是否合用。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
