最近香港政府從特首開始，以及各級司局長等官員，都公開表示要全力支持零售餐飲業，並呼籲相關經營者持更開放態度，配合改變，轉型至更有市場吸引力的零售與餐飲品牌。
由於西方遊客大幅減少，東南亞和內地旅客消費更注重性價比，部分遊客更有消費降級的情況，香港的零售及餐飲市場正處於一個轉變期。其中兩個趨勢更推動香港舖位租金受壓。
首先是內地品牌相對國際品牌，競爭力與日俱增。中國第一品牌茅台，相信我們都知道，但其他如運動品牌李寧、安踏；護膚品牌微諾娜、百雀羚；服裝品牌波司登、優衣庫；餐飲品牌海底撈、喜茶、奈雪的茶等。無論質量、宣傳與服務，都媲美國際名牌。內地民眾更多購買這些「國牌」產品，而毋須來港消費。
另外一個趨勢是消費降級。內地經濟雖然尚算可以，但已經沒有之前「財大氣粗」的情況，現時內地民眾都是精明的消費者；加上嚴厲的外滙管制措施，現在差不多沒什麼內地民眾專程帶錢來香港購買大量名牌產品。
一個舖位的租金能夠去到極高水平，主要原因是這個舖位能夠為經營者創造極高的消費收入，從前一些天價收入的行業，現時環境已經大幅改變，因此水退船低的情況下，舖位租金大幅受壓。
現時市場上一些一線頂級旺舖，雖然空置率已經開始減少很多，但新租約的租金，相對之前的天價，個別回落幅度非常驚人，例子數不勝數。
銅鑼灣利園山道一個門面寛濶的大型地舖，2008年時由卓悅租用，租金58萬元。之後在2012年，由於當時內地遊客瘋狂消費，瑞士名牌浪琴錶斥天價「搶租」，租金加到230萬元。直至2019年起爆發新冠疫潮，生意大受打擊，疫後的所謂「報復式消費」，亦從未出現。近期舖位丟空數月之後，據說以臨時形式租給手機配件售賣公司，劈租至12.8萬元，雖則可能是一個短期租約，租金較低，但相對高峰下跌94%，實在驚人。
其他遊客旺區如尖沙咀，亦有很多相類似的例子，柏麗大道現時租金比起2013年頂峰的時間，亦有下跌超過70%的個案。
還有一個特別令人唏噓的例子，就是赤柱的美利樓。美利樓在1844年興建，原來是兵營，位於中環。1982年，美利樓地皮以1.2億元出售，之後建成今日的中銀大廈。由於美利樓有過百年歷史，文化保育價值甚高，所以當時政府將之完全拆解為3000多件建築物料，到1990年再依照原本圖則重新在赤柱還原。1998年美利樓以商場物業在赤柱重新開幕，現時由領展營運。像其他倚賴遊客的舖位物業一樣，美利樓亦受到重大衝擊，原有的餐廳及商舖租客陸續離場，美利樓現已淪為一幢「空樓」。
雖然一線頂級旺舖的租金調整幅度甚大，但一般做民生生意的舖位，可能沒有受惠於遊客瘋狂消費引致租金高速上升的情況，過去10多年來，租金都是穩定，輕微上升。畢竟市場仍然是比較疲弱，能夠租出的舖位，租金是有輕微上升，但整體空置率卻高於一線旺舖。現時全港二、三線的街舖，估計空置率達到15%或以上。
筆者認為，短期內舖位的市道是難以扭轉，中長期能否再度興旺，有賴我們香港人是否能夠適應變遷，不斷轉型，以迎合不斷改變的經濟發展。我們絕對不能留戀往昔的繁榮，要在新時局和新環境中營造新賣點。如同香港經濟其他部分一樣，舖位市場有需要不斷改變，以尋求新的康莊大道。
余錦雄
香港測量師學會前會長
