早前報章報道在北部都會區古洞北/粉嶺北原址換地12月底屆滿，目前有7宗申請進入商討補地價階段。有6宗沿用補地價方式進行補地價，即是不採用地政總署所定出標準金額方式補地價，理由是標準金額補地價是偏高。
地政總署在2021年3月引進標準補地價先導計劃，這計劃發展商並不一定採用，上述古洞北/粉嶺北換地情況，就反映發展商的取向，這個標準補地價已議論多年，原因是傳統補地價方式，要經過地政總署評估，地產商不接受政府補價可以上訴，或有可能要多次上訴，才能達成協議，時間以年計，拖慢了發展步伐，所以地政總署就參考了新加坡標準金額補地價方式，在香港推行，希望可加快完成補地價，這政策推行的原意是好的，就算發展商都不會反對這個方式，為補地價程序的一個選項。
這個標準金額補地價當然有它的好處，所以曾聽到一位地政總署前首長極力贊同，但筆者的看法是並非十全十美，原因是發展商對地價是極為關注及小心，每一個修改地契個案就算通過了規劃及地契程序，但在補地價臨門一腳不能與政府在地價上達成協議，之前幾年的工夫都是白廢。如果發展商接受標準金額補地價方式，是可令到發展商事先了解補地價的數目，不用費時與政府商討補地價。
不過，這程序有一個弱點是發展商未必接受，就是若要接受標準金額補地價，就要在與政府達成換地或改契發展條件時，就要通知政府採取這個選項。到正式簽地契合約時有差不多3個月時間，如果市場是非常穩定就無大問題，但像現時地產市場波動及向下時，而標準地價未能更新貼近市場地價，發展商就有機會高出市埸價格補地價，可能多付千萬元地價，所以上文提到的發展商決定沿用傳統補地價方式，是有理由的。因為地產商與政府商討補地價時一定要貼近市價，同時是否接受政府定出補價的主動權在發展商手上，如果商討時市道太差，市場情況低迷，發展商可以退出商討，等待市埸好轉時才再繼續換地或改契。
這位地政總署前首長推崇標準金額補地價，另外一個原因是該位前首長並不了解補地價的過程，覺得商討補地價可能是私人執業測量師與政府測量師「圍威喂」的不理想安排。 但以筆者幾十年在政府及私人執業的經驗，商討補地價的過程，雙方都非常專業，政府測量師是睇住政府庫房條數，而私人執業測量師是代表發展商爭取合理補地價，例如某些影響估價的因素是政府測量師未必全面了解，或者是低估了，政府測量師可能覺得項目發展所需時間3年已足夠，但發展商的專業顧問因斜坡或地質問題認為需要起碼4年才能完成，這個情況非常影響政府評估出來的地價，所以發展商的測量師就要向政府測量師解釋這情況，要求將地價合理地降下來，在整個商討過程中，雙方測量師都是非常嚴謹，評估出來的地價都是有數據支持。
蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理
