本月繼大型銀行上調新造按息及縮減回贈後，陸續亦有銀行跟隨調整按揭計劃，H按全期維持H加1.3%，封頂息率則由P減2.25%調整至P減1.75%(細P為5.875%)，又或由P減2.5%調整至P減2%(大P為6.125%)，由於現時H按息已觸及封頂息率，故此實際按息以封頂息計算，即實際按息由3.625厘升至4.125厘，加幅為半厘；現金回贈則由高達3%至3.1%高水平有所縮減。
由於調整的是新申請按揭計劃的息率，現時正在供樓人士的按揭息率將不受影響，有關調整生效期主要為9月18日(現樓)及9月30日(樓花)(個別銀行有不同生效期)。由於可供申請舊計劃的寬限期日數不多，筆者先提醒一些有選擇了新盤即供成交期的買家，又或希望提早完成樓花上會的買家，可先趕快申請按揭，以爭取獲批是次調整潮之前較優惠的按揭息率。
有用家提出疑問，多間銀行突然陸續加按息，原因為何？為何銀行沒有加P，卻指按息上升？首先須釐清的是，如上述，現時H按的封頂息率又或P按計劃均以最優惠利率(P)減一個固定息率計算，銀行是次調整的是P減幾多的固定息率，即如上述由P減2.25%調整至P減1.75%，等如息率加了半厘。而P屬於浮息，當銀行加P或減P，以P為基準之按息亦會上調或下調。
至於銀行為何上調按揭計劃息率，主因是銀行資金成本持續上升帶來壓力所致，可從以下幾方面看見這情況。
首先，銀行同業拆息反映銀行資金成本，拆息自去年起逐步上升，與樓按相關的1個月港元拆息由今年5月起連續五個月處於超過4%水平，甚至高逾5%，即是拆息已持續高於市場按息3.625%，已可反映銀行有上調按息壓力，銀行按揭業務難有合理利潤可言。
那麼，為何按息會低於拆息水平？在是次加息周期，美國累計加息幅度達5.25厘，香港銀行最優惠利率(P)累計僅加0.875厘，屬歷年加P步伐最溫和的加息周期，當然，是次港P加幅較少亦基於對上一次減息周期港息減幅少於美息，故此當去年開始進入息率回升周期，會先待處於超低水平的拆息回升至較貼近美息，P才上調。
然而，以往當美國聯邦基金利率已達現時5%以上水平，本港最優惠利率(P)已達8%，現時港P則介乎5.875%至6.125%為主(個別高達6.375%)，以P計算之按息加幅便相對溫和，反而已逐步追貼美息的港元拆息升幅較大。因此，加P幅度不大以致按息加幅未有追上的情況下，銀行需要上調新造按揭計劃的息率，以減輕按揭貸款方面的息率上升壓力。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
