私人擁有土地業權，如果原來地契規定用途不適合發展(例如農地)，一向以來的政策，在符合規劃的情況下，可以容許補地價，改變用途用作建設房屋。補地價金額計算的方法為土地原有用途的價值與申請改變後用途的價值，兩者相差的增值部分，就是補地價的金額。
以往政府與發展商磋商補地價的過程牽涉大量的談判，市場的變化與不斷的上訴等，一般拉鋸多時仍未能達成共識。完成一個補地價程序，短則2至3年，多則5年以上亦屬等閑。
之前政府把工廈「標準金額」補地價先導計劃，延伸至新發展區。為配合北部都會計劃的發展，首先為古洞北和粉嶺北兩個新發展區，制訂標準補地價金額。農地的原有價值定為每方米4000元，而古洞北的非住宅和住宅用地的新批發展樓面價值分別為每方米3.5萬和6萬元；而粉嶺北的非住宅和住宅用地則為每方米3萬和5.5萬元。政府表示，標準金額是之前估價機制外的另一選項，並非強制。
政府希望新的選擇，有助善用市場參與以加快落實新發展區計劃，希望透過預先公布的標準金額，為補地價提供確定性，以及早完成更多修契申請。政府指出在標準金額補地價安排下，由發出補地價建議至達成協議，大約只需要1個月，可縮短契約修訂時間，從而加快土地供應。按照政府規定，古洞北/粉嶺北內的土地，可以在當局指定的期限、時間表內進行原址換地，完成期限原定在2023年6月30日到期。
不過，直至今天，仍未看到有發展商採用新的標準地價政策，似乎發展商傾向沿用傳統補地價方式，亦因此引致政府正研究押後原址換地期限。
其實，這個標準補地價政策，原意是希望增加透明度及肯定性，從而增加土地供應，以鼓勵私人發展商加快房屋供應。雖然當中牽涉很多程序上的工作，政府似乎是會努力改善及增加效率。但筆者個人意見認為，敏捷地回應市場的轉變，絕對是這個標準地價政策是否成功的重中之重。
最近政府賣地，荃灣、葵涌等住宅用地每方呎樓面地價降至4578及4390元水平，而啟德住宅地，其樓面地價也大跌至每方呎6138元。發展商在商言商，如果標準補地價在北區住宅用途定於每方呎5574元，而粉嶺北則為5110元。似乎比市場價格更貴，發展商當然會選擇傳統的補地價模式。
如果要這個標準補地價政策能夠有效施行，相信政府必須要盡快更改現時的標準補地價金額，並且在往後敏捷地回應市場的轉變，為標準補地價的數額適時更新。
余錦雄
香港測量師學會前會長
