現時世界各地擁有房地產的權益，大致可以分為「永久業權」和「土地租借權」兩類，有些國家例如美國，基本上是永久業權。另外一些國家或地區，以土地租借權為主，包括英國和香港。
本港的土地業權，除因為特別歷史原因，中環聖約翰教堂外，全港所有土地都屬於「土地租借權」。政府只是把土地租給承租人，承租人以租用者身份，依據租約(即是地契)內的條文規定，使用土地。而這些契約都會有一個年期，短期的75年，而最長的可以達999年。
1997年前，界限街以北，包括新九龍及新界所有土地的地契年期都定於1997年屆滿，惟《中英聯合聲明》列明，所有於1997年6月30日前期滿的土地契約，均可以自動續期50年，直至2047年6月30日。因此，現時全港有超過3萬份新界的土地契約，將於2047年到期。
由於已經踏入2023年，香港亦有不少人開始討論有關2047年地契的問題。還有大約24年，很多的土地契約就會正式到期。因此不論是市民還是業主，以至各行各界，特別是房地產業界方面更加開始進行各種討論，並且有些不安於地契正式到期，以後到底會怎樣。
而到底2047年地契到期意味什麼？現時來說，在2047年到期以後，政府將採取一個怎樣的行動去處理這些到期的土地契約還是未知之數。理論上，有三種做法。
一、收回土地：地權由政府租賃，地契約滿後政府可以收回土地。市民將會面臨失去家園。所以這個方法雖然法律上政府有權，但相信不會發生。
二、補地價或繳付地租：參考一些房屋政策，政府可以向業主收取以市價補地價或以市價收取地租。至於租金實在多少，會因應當時政府政策而定。
三、自動續期：政府會選擇自動續期，業主可以繼續以象徵式的租金，繼續承租土地，就像現時從1997到2047這50年，基本上業主是交應貨差餉租值的3%作為象徵性租金。
到目前為止，關於土地契約到期政府會落實什麼政策處理，還未確定。但有消息指政府有可能將會簡化整體土地的手續，讓整體過程可以更加簡單透明，以便承租人和政府之間可以達到一個平衡。
參考近年政府在這方面的兩個處理方法。第一個就是《中英聯合聲明》內訂明的自動續約50年，至2047年，地租為應貨差餉租值的3% ；第二個是1997年之後到今天這20多年來，數以百計到期的契約，政府都是以土地行政方法毋須補地價續約50年，地租同樣為應貨差餉租值的3%。
以上述兩個已施行政策的例子作為參考，筆者相信，市民毋須擔心，政府一定會用最適合市民要求的方法，解決這個土地契約續期的問題。
余錦雄
香港測量師學會前會長
