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2022年2月23日 王美鳳 專家評論

再談自製Mortgage-link漸進式按揭抗加息

上期提及借款人若能善用按揭存款掛鈎計劃,便可自製漸進式按揭抗加息;當中談及一款屬於按揭存款相連之綜合戶口計劃,借款人可因應加薪及儲蓄狀況漸進增加存放金額於綜合戶口,有關存款便等同還款直接扣減按揭本金,達到節省利息及縮短還款期的功效。

然而,提供上述按揭計劃的銀行為數不多。市場上較普及的有另一款按揭存款掛鈎計劃(Mortgage-link),銀行向按揭用家提供一個高存息戶口,存息與按息相同,即使現時按息處低水平約1.5厘,但已明顯高於一般儲蓄息率0.001%,用家將日常儲蓄、備用資金存進存息戶口,又或將投資/生意往來資金停泊在戶口,便可賺取高存息收入,以抵消按息支出,等同可減低淨按息。用家可因應自己入息狀況漸進增加及累積存放金額,便可漸進式增加存息回報以抵消更多利息支出。

以目前平均按揭額約500萬元為例,按息1.5厘、25年還款期計,假設借款人於提取按揭貸款當日存入30萬元,並於每月額外存入4000元儲蓄,首年存息收入約4545元,若次年起將每月存入儲蓄金額增至6000元,存息收入將增至約5085元,全期以存息收入抵消按息後,淨利息支出減少達28%,省去金額約達28.3萬元,實際按息等同降至約1.1%。倘若借款人有大額生意資金回籠,該月將金額250萬元放進存息戶,達致未償還按揭額一半的存款金額上限,該月存息收入抵消按息後,淨按息等同減少50%,按息由1.5厘降至0.75厘,可謂慳盡利息。

此類Mortgage-link計劃在提存方面具有高度彈性,存進戶口的資金不會像定期存款般被鎖死,用家可隨時按需要提取存息戶的存款,亦可隨時將資金再存進戶口,利息按每日戶口結餘計算,甚具彈性。但當然,銀行不能做蝕本生意,沒可能讓借款人累積抵消全數按揭利息,所以此類按揭存款掛鈎計劃一般設有存款上限,較常見是定於未償還按揭額的50%,亦有個別銀行將首年存款金額提高至按揭餘額60%;又或有銀行為過千萬較大按揭金額的用家提高存款額上限至按揭餘額60%。

傳統上,一般只限借款人享有與按息掛鈎的高存息往來戶口,近年便有銀行將Mortgage-link計劃加以優化,以增加產品的競爭力,推出可掛鈎多達3人享有高存息往來戶口,借款人可選擇與其配偶,及/或按揭貸款的抵押人共同掛鈎高存息戶口,個別銀行更將此方面的彈性提高,除上述外,更可選擇與父母、子女或按揭擔保人共同掛鈎高存息戶口,戶口上限亦為3人。若多於1人掛鈎高存息戶口,有關存款金額上限便得平均分配,以存款額上限50%計,3人掛鈎的話,其中2人的上限為17%,餘下1人為16%;若以2人掛鈎戶口,有關存款上限則各25%。

優化按揭存款掛鈎計劃可讓借款人有更多元化的選擇,將高存息戶口掛鈎3人的好處是,用盡戶口存款金額上限的機會增加,合共獲得更多的高存息回報,較適合一些自身未有用盡或沒打算用盡存款金額上限的借款人,又或按揭貸款餘額較高,以多人共同掛鈎高存息戶口以免浪費配額。但若然借款人本身已常有大額資金需停泊於戶口,又或有充裕的儲蓄,已很大機會用盡高存息戶口金額上限,若平分3人反而會導致自己的配額不足,便應按自己的財務狀況及需要作出選擇,例如改為選擇掛鈎2人,又或毋須選擇與他人共同掛鈎戶口。

在選擇此類Mortgage-link計劃時,銀行之間提供的貸款條件或優惠細則不盡相同,用家可多加比較,例如有些銀行只限按揭額不少於300萬元的客戶才可獲享Mortgage-link優惠,亦有個別銀行將優惠削減,將存款金額上限降至200萬元(或以按揭餘額一半之低者為準),例如尚餘按揭額900萬元,但可享高存息之存款額亦只限於200萬元。亦有銀行提供選擇予按揭客戶,若毋須Mortgage-link計劃,即毋須享有高存息戶口,銀行提供之現金回贈可增加貸款額之0.2%。

就上述,用家可根據銀行批出之實際息率及Mortgage-link優惠條款作比較,並以自身財政運用狀況及儲蓄習慣作衡量。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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