最近看到一篇文章，談論到地契愈來愈複雜，要求業主執行的條款(positive covenant)也愈來愈多。
地契條款基本上分為「限制條款」(negative covenant)，以及「執行條款」(positive covenant)，分別是「限制條款」限制業主對土地的使用，例如土地只容許作住宅用途，而「執行條款」就是要求業主必須完成某些動作或工程。例如平整鄰近官地以作日後道路使用(Formation covenant)，又或在指定時間例如5年內，完成一幢價值500萬元的建築物(Building covenant)。
筆者在七十年代任職測量師，地契內主要是「限制條款」，而「執行條款」不多，但隨着發展要求愈來愈多，例如要建造接駁用行人天橋、公共交通總站或填海等工程以配合地區規劃發展，這類「執行條款」就增加起來。近年加上環保意識，政府會要求在發展之前，進行生態研究及樹木調查保育報告等。
不過，要留意這類「執行條款」，用意是加快發展，否則若這類工程或研究由政府做的話，要根據政府的工程次序進行，通常要數年後才完成，土地才可發展，所以交由業主/發展商負責並不是拖慢土地發展，而是容許土地提前發展。發展商亦接受「執行條款」，而所需費用作為發展成本一部分。
至於地契愈來愈複雜的問題，在二戰前後的地契是十分簡單，只有三幾頁紙，新界的地契更加簡單，通常只引用憲報(GN364)的標準條款內某幾個條款，例如兩層高限制，在拍賣官地憲報內註明，跟着在土地註冊處登記，就是一份地契。
後來社會發展，需要地契內處理的事情愈來愈多及複雜，所以每幅土地都要獨立造一份地契。而很多事項如土力、渠務、去水、環保等要處理事項都加入在地契內，所以地契尤其在特別條款(Special conditions)部分內的編章上愈來愈多，頁數也由數頁增加到十頁八頁。而複雜的新地契可以有數十頁紙。
另一個令地契加長的原因是一些原本簡單的條款，因新法例或政府部門與時並進的要求，而更加詳盡，由數行文字增加到數十行文字，處理斜坡及環保的條款就是典型的例子。再有一個情況是私人的法律及地產專家，往往在地契內尋找到漏洞，令到原本政府以為有限制的地方，找到空間合法地避過了，例如增大樓面呎數。在這樣的情況下，政府必須阻塞這些漏洞，結果就是地契條款愈來愈詳細以免再出現漏洞。
有一個智庫最近提出要簡化地契，現時的地契是根據實際情況而做出來，筆者當年在地政總署制訂及核對地契草擬本時，不止文字要絕對正確，連標點符號也不能錯。整份文件亦經政府律師逐字逐句審核，是一份非常嚴謹的法律文件，並無多餘的文字，每一個條款亦是根據有關政府部門的要求，例如交通和環保等，才加入去，確保地塊的發展合乎社會及政府各方面要求。
這份地契註在土地註冊署後，在地契年期內，不可隨便更改，所以這份地契必須清楚、不含糊、無遺漏，以免日後引起訴訟或阻礙發展，否則對業主、政府，甚至社會都影響很大。在上述大前提下，要簡化地契必須慎重處理，況且制訂地契是與其他批地程序同步進行，基本上並不阻礙土地發展的時間。
蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理
