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2020年8月6日 蘇振顯 專家評論

人工智能無法取代估值測量師

最近看了一篇文章有關房屋估值行業,作者相信是一位房屋估值軟件開發公司的負責人,內容批評香港估價行業還處於石器時代,指出在現時人工智能大數據時代,智能估值模型可取代估值測量師。從文章內容看,作者對專業估值認識並不多,認為智能估值可處理一切估值工作。

首先,談談電腦智能估值這情況,現時不少銀行或財務機構都有採用電腦智能估值。以評估按揭物業價值,政府部門最早採用電腦估值是差餉物業估價署。但就筆者所知,這些財務機構及估價署都不是100%信賴電腦估價,財務機構都要有專業測量師簽署的估價報告。

估價署亦要專業測量師就電腦估價作詳細審核及微調,原因就是電腦估值並不是百分百準確。此外,電腦並不會作物業現埸實地視察,很多個別物業所處的環境及特別因素電腦未必會顧及。另一個更重要的原因是某些估價報告是要有專人簽署負責,有問題可以追究或要求解釋,所以財務機構及法庭只接受有專業測量師簽署的估價報告。

上述文章亦提到香港房屋估值行業還處於石器時代,相信是指香港測量師最常用的估值方法──「直接比較法」,在估價學上來說是最簡單及最早採用的估價方法,常用於分層物業單位的估價。「直接比較法」雖然是簡單易明,仍然是需要專業測量師用專業知識及技巧作適當的微調,才可作出一個有專業判斷的估值,還有是這個石器時代的「直接比較法」估值方法是法庭最認可及接受的估值方法。

熟悉估價學的人士一定知道除了「直接比較法」,還有很多複雜的估價方法,例如「成本法」、「利潤法」、「重建法」、「現金流法」、「吞吐量法」、「剩餘法」及「收益法」等。這些複雜的估價方法是用於評估油站、油庫、發電廠、油管、無市場價值物業(學校或教堂)、機場、可發展土地、有特別牌照物業、架空電纜、路權、天橋、隧道及礦場等特殊物業。

這些特殊物業的估價需要有豐富法例及有關物業的專業知識,才能作出評估,在差餉物業估價署內就有一個專責部門由專業測量師評估這類物業,電腦智能暫時未能執行這類特別的估值工作。

事實上,香港測量師學會及英國皇家特許測量師學會,都有專責小組由最有經驗的資深會員經常檢討估價的運作,包括更新條例和完善估價方法,為會員作出詳細指引等。可以肯定的是學會對估價運作及會員的專業要求是緊貼時代及愈來愈嚴格,而不是停留在石器時代不變。

還有一點是學會對失德及違反專業操守的會員是嚴格處理,若個案成立會採取適當的紀律行動,包括除牌。以筆者參與學會紀律小組的經驗,對違反專業操守情況,學會並不是如上文作者所說「有關專業學會卻佯作不見」。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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