熱門:

2020年7月7日 葉敬誠 專家評論

按揭還款期愈來愈長的警號

本地住宅樓按的還款期持續增長,5月新批按揭合約的平均還款期長達27.5年,比起回歸前後的數字,幾乎延長了10年。按揭還款期愈來愈長,背後有諸多原因,部分更值得市場人士留意。

在回歸後不久的1998年,新批按揭平均年期約18年;10年前的2010年,數字也只是輕微上升至20年。而今年5月,新批樓按平均還款期已延長至27.5年。香港樓按年期愈來愈長,有眾多原因,因素一是樓價高,買家不得不選擇較長的按揭還款期,在減少每月供樓支出的同時,亦較容易通過按揭壓力測試。

原因之二是近年按息偏低,在近2年取用的拆息按揭,一般條件為H+1.3至H+1.5厘,現時實際按息2厘以下;即使是最優惠利率按揭,現時新造按息亦只在2.25厘水平;只較5月通脹率1.5%略高;實際利率低,部分解釋了為什麼香港樓市的買家,不介意承擔較長期的債務。

如果參考金管局的新批按揭的平均供款與入息比率,近年的數字維持在34%至36%,比2010年的41%為低,似乎反映供款佔入息比例有所改善。但要留意,此種改善的代價,是近10年的平均按揭年期大為攤長。情況亦代表,一旦借款人收入減少,亦難以再透過延長還款年期應對。

不少人也認為,此類數字只有參考作用,因為小業主實際的還款期會較合約列明的短很多。當然,新批按揭年期長,不代表置業人士真的要用上27年來還樓債。當業主換樓、轉按時,便會提早償還原有按揭。但此處有一個盲點:對貸款機構來說,借款人因為換樓等原因提早還款,較大的「問題」只是要另找按揭客戶。但對小業主來說,換樓卻往往代表債務增加而非減少。

小業主一旦換樓,在統計上,的確會令長年期的按揭合約提早還整筆按揭。今天的按揭合約定下27年的還款期,也不用真的供足27年,10年後換樓,此份按揭便只用了10年來清還。問題正是,多數「換樓」情況, 都是小單位換大單位,除非可以動用大筆現金作首期,否則假設樓價不變,一般情況下新居樓價會較舊居為高,此亦代表債務會持續上升。今天30歲的買家,以27年期的按揭購買一個單位;10年後他40歲換樓,舊按是甩開了,卻負上了新居按揭的債務,金額可能更高,年期也不見得縮短。

所以,即使「多數按揭貸款其實會提早償還」是事實,亦不可看輕香港按揭合約年期愈來愈長的現象。如果樓價升幅持續高於一般家庭收入升幅,「10年後換樓」,只是換上了更長更多的債務。按揭合約年期持續增長,可能已是一個樓市警號。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads