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2020年1月23日 王美鳳 專家評論

2020年按揭市場前瞻

踏入2020年,銀行對於樓按貸款大致上已恢復較積極取態,去年銀行接連上調按息及削減按揭優惠,第四季亦有個別銀行出現「收爐」情況,最近已有多家銀行在按揭計劃上回復競爭力,去年底有銀行減慢放貸故而削減按揭優惠,最近已調整按揭息率及回贈至市場相若水平。

其中,亦有樓按取態較積極的銀行進一步增加按揭優惠,目前市場上平均實際按息為2.5厘,現金回贈1%至1.5%為主。年初銀行樓按取態一般較為積極,但目前銀行同業拆息及港元貸存比率雖有回落但仍在較高水平,銀行對樓宇按揭的積極性仍受限於資金成本仍偏高的因素,在加推按揭優惠的決定方面仍會是審慎保守。

今年美國預期經濟仍穩步,美息有機會維持平穩不變,當地如美伊局勢、中美貿戰、總統大選帶來不確定性其實仍多,美國即使擺脫衰退風險但經濟放緩機會仍大,若美國通脹持續低迷,美息仍有機會需進一步下調。去年美息下調3次共0.75厘,港息下調一次僅0.125厘,除了因為對上一次加息周期港息加幅僅0.125厘外,亦因為銀行調整的不只是P,而是存貸息率,目前銀行存息已返回近零水平,存息已減無可減,故基本上已沒有進一步減息空間,預料今年本地最優惠利率(P)繼續維持不變。

環球經濟是否走出低谷仍存變數,相信各國仍傾向維持量化寬鬆政策,在低息環境持續下,預料今年本港按息介乎2.4厘至2.5厘低水平,逾12年低息環境持續。

今年影響樓按市場發展的不確定性因素仍包括外圍發展如中美角力、地緣政治風險,以及本地形勢如社會運動發展、經濟下行風險等,故此實際連帶性影響仍有待觀察。若社會氣氛回復,相信累積購買力可帶動樓市重拾動力,而在轉好氣氛下新按保修訂及低息環境對樓巿仍帶支持作用。

然而,轉按息率及回贈優惠已較以往遜色,轉按數量減少對整體按揭貸款量構成影響。預期今年新取用按揭宗數及金額將略減至8萬宗及3350億元,按揭數字雖跌但仍屬理想水平,預測金額數字為歷史第三高。

自政府於去年10月中放寬按保樓價上限後,買家使用按保置業上會的比例增加,一度刺激二手交投顯著回升。根據金管局住宅按揭統計,去年11月按揭比率(即平均按揭成數)增加至51.2%,連續兩個月錄得升幅合共5個百分點,亦屬於3年來新高數字。

根據中原按揭客戶個案,按保修訂後(去年10月16日)至年底(去年12月31日),按保佔整體按揭申請比例由29%大幅增加至49%,由於高成數按保比例增加,故亦推動平均按揭成數上升。不過,目前平均按揭成數其實仍屬於甚低水平,在8輪樓按措施推行前,平均按揭成數約達62%。對於未來趨勢,平均按揭成數或續升但大幅急升機會仍不大,因為在現行樓按措施下,一般按揭成數仍僅達五至六成,二套房按揭之成數亦需降低一成。

至於市場上兩大類按揭計劃,即H按及P按發展,目前H按主流優勢大致未受影響。去年大型銀行調整新造按息及優惠後,有部分中小型銀行未有即時跟隨調整,個別銀行提供的P按息優於H按,推動P按用家比例提升,根據金管局去年11月統計數字,H按選用比例已接連3個月回落合共9.4個百分點,至79.7%;而P按選用比例則逐增至17.7%;然而,多家銀行完成按揭調整後,目前銀行提供的H按息與P按息已大致看齊,H按主流地位將會維持。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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