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2019年9月11日 張聖典 專家評論

蚊型地皮反應熱烈的原因

政府早前推出位於屯門景秀里的小型地皮,獲中標地產發展商以2.44億元投得,樓面地價6500元,較市場估值6000元高出約8%。除地皮造價超出預期外,其入標反應亦相當不俗,18份標書中除預期的一類中小型發展商外,亦不乏如新地、信置和嘉華等的大型發展商。

正如不少市場人士所言,此類小型地皮銀碼細、風險較低,特別受資本規模有限的中小型發展商青睞。從地皮競投的反應以至最終批出價看,可推斷發展商對本地住宅市場的後市情況普遍仍抱有信心。

至於一些中大型,甚至大型地產發展商亦有參與投標,或可反映不論大、中及小型發展商都出現「求地若渴」的情況;然而,由於大型發展商架構龐大,項目管理基礎成本較一般發展商高昂,故更適合從事大型項目的開發。在參與是次小型地皮的投標競價中,大型發展商的項目管理成本亦將同樣地包含在計價中,致使在出價方面相對會較中小型發展商缺乏競爭力。

另外,值得注意的是,是次賣地章程中罕有地容許買方日後如獲得城規會批准放寬地積比率,可向地政總署申請修改地契中涉及建築面積的限制,而賣出地皮旁邊的政府用地曾於2014年獲城規會批准放寬至4倍地積比,故這次條款將可進一步提升地皮的發展潛力,相信亦為促成招標反應理想的原因之一。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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