去年第四季，普遍情緒比較悲觀，住宅市場亦有超過10%的實質跌幅。但自從今年農曆新年之後，情緒卻是轉變成異常樂觀，市民都預測市場會不斷持續攀升。那麼短的時間，當中有什麼改變？筆者個人認為是兩點，預期利率不會繼續攀升，以及中美貿易戰結果的良好預期。不斷變化的預期，會產生不斷變化的情緒反應，從而深度影響住宅市場。
其實，不論供應、需求、利息走向和經濟等，近幾個月都沒有什麼變化，唯一的變化是人心，而近期人心的取向受到最大的影響，就是對中美貿易戰的觀點。中美貿易戰，其實是大國之間的博弈，但它不單單是一個貿易談判，它是未來幾十年整體經濟發展的長遠影響，所以絕對有能力影響人心的取向，影響住宅市場的升跌。
從去年開始的中美貿易糾紛，即中美貿易戰，雖然一度達成暫停停戰的共識，但是隨後還是互徵關稅，直到現在仍然持續進行。而長期的貿易不明朗，不單會影響爭拗雙方，亦會影響與兩者之間有經濟交流的所有國家或城市。基於此及負面情緒，所以去年第四季樓市就產生顯著跌幅。
最新消息是中美雙方在極短時間內，會達成協議，兩國領導人亦有可能會在6月見面，並簽署貿易協議。現時各方面對談判成果都有不同預測。其中就有分析認為，在未來這場中美貿易戰，最終中國並不會接受美國所提出的貿易執法程序及單方面的制裁，並且會通過世界貿易組織等各方面對美國加以制裁。況且歐盟的成員有部分也加入了中國的「一帶一路」政策，並對中國的5G技術表示興趣。這些都可以顯示出歐盟的國家與美國明顯不同，在這場貿易戰當中或許對美國可能造成一些打擊。
究竟這場持續已久的中美貿易戰又會達到怎樣的結果？最後究竟誰勝誰敗？又或者什麼叫做勝？什麼叫做敗？我想在競爭的世界，中美大國相爭，肯定不會停頓，未來的中國跟美國，不管達成什麼樣的貿易協議，一定仍然糾紛不絕。但中美雙方相互的利益，都建基在對方的經濟發展上，正所謂你中有我，我中有你，所以雖然是長期鬥爭關係，但市場仍然理性的預期，在未來各式各樣的吵吵鬧鬧下，中美雙方定必會維持一個理性的互惠互利的貿易關係。那對經濟有什麼影響？對香港住宅樓市又有什麼影響？
我想現時住宅樓宇正處一個很高的水平，並且已經反映了最重要的幾個利好因素，包括極度供不應求、經濟活力仍然強勁，以及大量廉價資金充斥市場。所以筆者個人估計樓市不會再大幅攀升。不過，長遠考慮，中國和美國的議價能力，一定是此消彼長，如果中國國力不斷增加，大灣區發展暢順，在供應極度短缺的香港，要樓市掉頭下跌，似乎又無甚可能。
綜合上述，我想樓市是會維持現水平，並且在中長期會有緩慢的上升。而短期樓市的波幅，相信會跟隨人心的取向，而不斷上下擺動。
余錦雄
香港測量師學會前會長
