目前新盤付款安排五花百門，在基本的即供期、建築期付款之外，發展商往往又會提供高成數按揭安排。有些新盤只有即供付款才有高成數按揭，有些連建築期付款也有同類選擇。購買新盤的付款安排多樣化，但大家有沒有想過，什麼類型的付款安排，多是什麼種類的買家選擇？
如果一手物業未落成便已推出，最起碼的付款安排會有即供付款及建築期付款兩種安排。選用前者的話，買家會在物業未落成前便需支付全額樓價，涉及按揭的話，便是樓花期已要供樓，故名即供。
由於發展商可提早收到物業買賣金額，所以在定價上一般有較大的折扣。問題在於，要享受此折扣，對買家的財力有一定的要求──假設買方本身有物業未供滿，購買新單位，同一時間便有兩筆按揭支出；而舊居未供滿，新居的按揭申請，會以「申請人已有按揭負擔」的條件計算，按揭成數會較低，壓力測試的標準亦較高。但令人意外，雖然要具備一定財力才有條件選用即供，但近年多個大型樓盤，選用即供期付款的買家比例往往較高。
以觀塘區近日開售的某新盤為例，首輪售出488伙，樓花期至2021年；當中288伙選用半年即供、39伙用360日即供，合共佔成交67%。選用此類安排的買家，無疑有較佳的財務狀況。當然，不排除部分買家是有家人財務支持，即坊間所謂「有父幹」一族。
相對而言，建築期付款是買家先支付小部分樓價，待物業臨近現樓，才完成交易。涉及按揭的話，便是物業落成才開始供樓。由於發展商的資金不能提早回籠，因此建築期計劃下同一單位的定價會較即供期為高。選用此類安排，好處是不必同時應付新舊物業的按揭供款，可能較適合換樓客──待新居成交前，才售出舊居，以便以較寬鬆條件，取得按揭。同樣以上述項目為例，488伙單位中，只有46伙選用建築期安排。
而近年坊間常有意見認為，新盤開售，都要靠高成數按揭。但由多個新盤的成交紀錄冊看來，選用高成數按揭的買家，數量可能較一般人印象中為少。再以觀塘新盤為例，有兩個付款安排是內含八成一按的，488宗成交中，共有115宗選用即供一按安排，只佔出售單位23.6%。
當然，一個新盤的數據可能欠缺代表性，選用新盤高成數按揭安排的比率，也會視乎有關貸款條件，例如息率、手續費而變化，但整體而言，不需要發展商高成數按揭的買家，其實才是市場主流。
葉敬誠
按計劃有限公司執行董事
