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2024年9月19日 地產新聞

美國減息丨業界料帶動樓市成交

美國聯儲局減息半厘,地產業界預料,有利投資者信心並帶動樓市成交。

高力研究部主管李婉茵預測,今年香港房地產市場的全年投資總額將超過300億元,明年若經濟情況更為樂觀,投資總額有望進一步回升至370億元。減息政策的實施,可能激勵投資者積極尋求市場機會,特別是那些被低估和位處核心區的優質資產,同時也可能吸引國際資金回流。

住宅方面,李婉茵說:「由於目前整體樓市成交量偏低,一手貨尾單位仍有約2.1萬個,減息對市場來說無疑是一項重要的利好因素,有助於提振整體經濟和樓市;然而,減息所帶來的刺激效果,預計不會像今年2月底全面撤消「辣招」後那樣明顯。當時撤招吸引部分投資者重新入市,惟目前市況疲弱,成交量稀少,相信減息後可刺激成交量回升。儘管如此,維持今年樓價將下跌5%至10%的預測。

對於寫字樓市場,李婉茵指出,雖然減息對市場有利,但寫字樓市場的復甦將受到持續高供應的限制,而明年寫字樓供應預計接近350萬方呎。在市場消化能力仍需時間恢復下,預測寫字樓租金於明年仍會下調約6%。

李婉茵稱,減息預計將提振消費者信心,帶動零售消費回暖,並為行業帶來租金增長的潛力,預計今年核心區主街整體租金將保持年初預測,增長約5%至10%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部行政總裁陳永傑表示,美國減息步伐比預期激進,在利率見頂趨勢下,對息口敏感的樓價將止跌回穩,更形容現時是撈底入市好時機。

發展商捉緊減息大好時機,近日加快推盤步伐,估計目前最少8個全新盤部署短期內出籠,涉及單位逾2700伙,減息後新盤戰勢一觸即發。陳永傑認為,若採取貼市價或低於市價的策略出貨,能刺激用家及投資者入市意欲,10月一手成交量料達2000宗。

中原按揭董事總經理王美鳳指出,美國減息達半厘;加上近日港元拆息下降步伐加快,減幅已大於美息,促使銀行可即時加快開啟減息周期,滙豐銀行下調最優惠利率(P)0.25厘具指標性作用,預料其他銀行將陸續跟隨,本港已隨美國進入減息周期,預期今年美國減息幅度可共達1厘,今年底市場實際按息可續跌至將3.75%水平,供樓負擔有所減輕。

她認為,樓巿增添利好因素,現時美國落實大手減息,銀行亦提早啟動減息周期,供樓利息下降及供樓負擔減輕;加上銀行樓按取態已具積極性,按揭優惠增加、審批時間縮短,多個利好因素在市場增加,預料可增加買家入市信心;而在租金續升、供樓利息趨降的形勢下,轉租為買的人將會增多,帶動樓市回暖向好。

不過,最近港元拆息下跌步伐比美息快,港元拆息水平已較美國息率低1.5厘,美國減息後預料再進一步推低拆息水平;加上銀行曾於去年起上調按揭計劃息率共達0.75厘以幫助擴闊新造按揭的息差,是次美國減息幅度加大至0.5厘,造就港P加快可啟動減息。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,隨着減息周期啟動,相信有望帶動資金流入其他投資板塊。現時本港樓價已經較高峰期跌近三成;加上租金升幅凌厲,對自用及投資極具吸引力,磚頭價值有望重新抬頭。他認為,減息周期重啟絕對有助帶動本港樓市氣氛,預計第四季住宅成交量有望上升,新盤率先受惠,末季一手成交量有望達至4700宗,較本季估計約2600宗按季大幅上升約八成。

美聯集團行政總裁(住宅)暨香港置業行政總裁馬泰陽表示,減息周期再次來臨,有本港大型銀行即日宣布最優惠利率(P)減少0.25厘,無疑為本港樓市帶來利好消息;隨着減息周期啟動,預料本港實際按揭利率將會繼續向下,對現時大部分使用浮息按揭的業主而言,未來每月供款所需金額下降;同時,新造按揭利率下跌,資金成本減低,有利用家及投資者入市。

假設一個600萬元物業,承造最高9成按揭,還款期為30年,以減息前息率4.125厘計算,每月供款(連同按揭保費)為26,736元。最新息率下調0.25厘,以3.875厘計算,新造按揭每月供款(連同按揭保費)則降至25,941元(見表)。

他相信,市場對於本港樓市信心會轉強,發展商將加快推盤步伐,購買力亦再度湧現,預料10月新盤成交有望挑戰2000宗水平,屆時將創7個月新高。

仲量聯行香港主席曾煥平表示,美國減息對市場是好消息;然而,息口只是影響樓市的其中一個因素,走勢尚受到其他經濟因素左右,現時經濟仍然疲弱;同時,發展商將會因為趁減息的好消息,而排山倒海地推盤,在競爭加劇下,新盤定價會較保守,甚至要低開,以吸引買家,樓市壓力依然存在;因此,仍維持今年樓價下跌的預期。

利嘉閣地產總裁廖偉強預期,在減息效應下,10月二手私宅交投可望在之前的低基數下大幅反彈三成或以上,而一手私宅按月買賣料重越1000宗水平。至於樓價走勢方面,因應新盤仍有一定存量,發展商料持續貼市價開盤,樓價短期變化不大,維持全年樓價看跌8%左右。

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