自從美國激進加息後，本港樓市開始轉差，樓價拾級而下，最近從各大媒體報道的蝕讓個案、政府賣地的流標和各方的房地產分析等，已可略知一二。
今年上半年，樓市還有一個輕微的反彈，但之後走勢就轉趨淡靜。下半年並沒有發展商期望的復甦，並且樓價持續偏軟，二手成交亦在低位徘徊。最近差餉物業估價處公布私人住宅售價指數，7月報343.4點，按月跌約1.1%，連跌3個月。其實在6月，住宅樓宇的成交量整體相對5月已經下跌10.7%；之後的7月和8月，成交亦繼續下跌。年初樓市的反彈，已經全部消耗殆盡，新一輪的樓市跌勢似乎已成定局。
未來樓價走勢如何？我們或者可以參詳一下影響樓市的因素。
首先是按揭利息不斷攀升，引致置業負擔加重。聯儲局主席鮑威爾表示，利率維持高位的時間可能比預期長，並且利率期貨顯示今年再加息的機率接近五成。目前香港H按平均利率升近4厘，雖然從歷史觀點看，這個利率仍然是在一個不高的水平，但目前的樓價是在過去10多年來，建基於利率極低之下而推上的，所以這個歷史上不低的利率，相對近年卻是一個極高的利率。目前反映供樓支出與入息的置業負擔指數約75%，遠高於2003年上升浪開始至2022年期間大約50%的長期平均數，市民置業難度實際比之前增加不少，這是樓價不能上升的最重要理由。
再說供應量，在過去多年發展商只重視樓價，而非常吝嗇銷售，因此累積大量存貨，保守估計現時連同在建單位，潛在供應超過10萬個以上，極之充足。雖然地產商散貨意欲十分明顯，但在現價水平上，似乎市場難以消化。另外，由於很多土地，都是之前幾年以高價投得，成本不低，發展商不會輕易降低售價，因而造成現在成交偏低的拉鋸局面。
第三個影響樓市的重大因素就是史無前例的快速移民潮，由於英國推行BNO移民計劃，連同加拿大及其他國家的推廣，估計已經有超過30萬人離開香港，雖然政府全力推行引入優才計劃，已經有約15萬人補充。不過，離開的人很多原來擁有的住宅，已經變成市場上的新供應量，而新引入的人才，基於個人或稅務政策等問題，相信在一兩年內置業的，會是極少比例。
上面三個都屬於短期原因，終歸都會改變，惟最後一個原因能不能改變，就面對很大的挑戰。這個就是中國與美國為首的西方國家，在經濟上正一步一步走向脫鈎。從前我們是超級聯繫人，東西方龐大的資金流、貿易與各種交往，都給予我們龐大的利益，造就了香港100多年來的安定與繁榮。而現時這個終極因素正在發生變化。未來中國與西方能否維持一定的平等經濟活動，又或者香港能否蛻變成為中國與「一帶一路」國家的超級聯繫人，這些都是有待觀察。
筆者個人是樂觀的，香港從來就是不斷改變，不斷配合世界的發展，利用我們自身的努力和優勢，一步一步繼續開拓我們自己的未來，雖然短期內樓市肯定會繼續低迷，但中長線仍然是值得我們積極期待的。
余錦雄
香港測量師學會前會長
