早前一個位於將軍澳的單位被發現拆除部分主力牆而受到市場關注；據悉，屋宇署評估情況後發出建築命令，要求1個月內完成修復主力牆。
主力牆內部藏有鋼筋，是支撐樓宇結構及用作承重的牆身，若主力牆被拆，便有可能構成樓宇結構風險。由於按揭貸款涉及將物業抵押予銀行，銀行須確保按揭物業完好，若然單位有較嚴重違反《建築物條例》的改動，基於單位有潛在結構風險，在完滿解除有關法庭命令前，銀行一般不會批出按揭貸款。那麼，對於一些曾進行改動、加建或僭建的單位，又或單位已被屋宇署發出建築物命令(Building Orders)，銀行是否必然拒批按揭？
買賣流程中，買方可從土地查冊紀錄了解單位是否已被發出違反《建築物條例》的命令，第24條(Section 24)是較常見的建築物命令，主要是關於拆卸、移去或改動建築物，簡稱「拆卸令」，例如單位有違例僭建、改動、加建工程如天台玻璃屋、加建簷篷/圍板，內部間隔改動等，被勒令拆除僭建物又或還原改建部分。
若查冊顯示單位有第24條建築物命令，現時較多銀行做法是先評估有關違例改動的類型及嚴重性，以及若需進行清拆修復工程的複雜程度及/或費用，再決定是否接受承造有關按揭貸款。若非屬於涉及結構性或較大風險如拆除主力牆、改建開放式廚房引致阻塞逃生門及影響消防安全條例、又或僭建物危害單位結構等，銀行仍可就着較輕微的僭建改動批出附帶條件的按揭貸款，最常見做法是要求借款人簽署一份承諾書(undertaking)，承諾對於有關建築物命令負起所有責任及涉及之費用。但留意，由於過程中增添額外評估及安排視察物業等工序，按揭審批時間或因而有所延長。
另外，較常見的是建築物命令第26條(Section 26)及第26A條(Section 26A)，第26條是有關維修危險建築物的命令，而第26A條是關於維修欠妥建築物的命令，主要簡稱為「勘測令」及「修葺令」。對於這兩項建築令，銀行同樣需要衡量性質及狀況再決定是否接納按揭，但有部分銀行是一律不接受被頒第26條建築令的大廈單位，原因是大廈已被宣告為危險建築物或可變為有危險性，風險相對較大。
這兩項建築令較多是針對大廈公用地方基於失修保養而形成的欠妥問題，如大廈已有決議方案及時間表進行維修補救工程，則有銀行同樣接納買家可透過簽署承諾書(undertaking)而獲批按揭，當中買家須承諾負責作為大廈業主須承擔有關修復工程的分攤費用。但要留意一點，若屬於樓齡較高的單位，例如已超過40年樓齡，有些銀行會考慮到欠妥高齡樓宇的整體風險始終較高，因而拒絕批出按揭。
銀行對於違例建築物的取態及接受程度不盡相同，若準備買入的單位仍有未解除建築令，可先尋求法律意見。基於有關建築令可構成業權負擔，買賣雙方應協商方案釐清權責問題，而在按揭申請方面，買家應先向所選銀行了解對有關建築令的處理方案。在一些情況下，尤其是針對較大型僭建物的清拆令，有需要或迫切性在短期內進行糾正工程，銀行或會先行估算有關工程費用，要求先從樓價扣除該筆費用金額，才再計算買家的可造按揭成數。
對於一些曾作非法改動或進行僭建的單位，即使未有被頒建築令，仍不等於必然在按揭申請上完全不受影響。尤其是村屋、洋房、單幢舊樓等，銀行在審批按揭期間經常會要求視察物業，若銀行在單位視察後發現有較大的改動部分與原本圖則不相符，礙於未經屋宇署正式評估有關改動，有銀行或基於未能確定有關改動的嚴重性及危險性，因而拒絕批出按揭。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
