有統計顯示,2019年曾以發展商一按入市的買家中,有七成已經解除原有按揭登記──絕大部分是轉按至銀行或已轉讓物業。數據看來,大部分業主不會長期負擔發展商一按較高的利息。問題在於,此一較理想的情況在未來是否可持續。
近10年8年,發展商在推出新盤時,往往會為買家提供按揭成數較高的第一按揭。對發展商來說,他們既要考慮到自己的融資成本較銀行高,又要維持按揭安排的吸引力,折衷方式便是為一按設定優惠期。一般的形式,是借款後的首數年,利率貼近銀行按息(例如P減2.5%),甚至是免息免供。3、5年的優惠期完結後,按息才反映成本,大約是P至P加1%的水平。
上述安排可以在還款初期大幅壓低每月還款,但在優惠期後,按揭支出會急增。如果優惠期完結時碰上市場利率上升,每月還款增幅更為驚人。不少人曾提醒一手樓買家,在選用此類按揭時,要留意優惠期後利率大升的風險。
根據中原地產上周發表的報告,統計2016年至2022年推出的新盤,有7259個成交單位的買家選用發展商一按。考慮到優惠期約3年,如果只計2016至2019年推出的新盤,涉及發展商一按的登記有5175個,當中七成已經解除原有按揭契,當中2884個轉按至銀行,另外829個單位已轉讓。情況看來相當理想;假設優惠期均為3年,七成多曾借取發展商一按的買家,在優惠期完結前或完結不久後已償還相關按揭,不必承受較高的按息支出。
不過,要留意的是,上述相對理想結果的背景因素未必長期存在。2016至2022年,樓價上升約三成。對曾經借入發展商一按的業主來說,在樓價上升的環境下,無論是轉按抑或放售物業,都是「低難度動作」。升市之時,物業的估值高了,可能不需要借取高成數按揭,已可償還發展商一按。退一步而言,就算難以轉按,小業主以市價將物業轉讓,在還清樓按之時,仍可獲利套現。
相對而言,過去幾年樓價調整,根據差餉物業估價署指數,3月本地住宅樓價較3年前下跌8%,較2019年中高峰下跌約12%。如小業主在樓價相對高位時借入發展商一按,幾年的優惠期後,他們會發現物業市值下跌,轉按至銀行的話,可能需要大量現金支付新舊按的差額。如果要以市價賣樓,便可能需要蝕本離場。
簡單來說,樓價上升時,可以減輕發展商一按的問題,但在樓價下跌的情況下,曾經借入此類按揭的小業主可能會面臨難以脫身的問題,需要長時間以較高利率償還樓按。建議一手樓買家在選擇按揭時,應注意優惠期後的利率風險,並考慮長遠的還款能力,以避免未來面臨財務困境。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁