中原按揭董事總經理王美鳳指出,本港銀行同業拆息於去年12月升至高位後逐步回落,今年1月出現持續跌勢,與樓按相關的1個月拆息由1月至今除了3個工作天外全為下跌,近日連跌6個工作天至今天2.12%,創自2022年9月中至今5個月新低,以市場H按息H+1.3%計,H按實際息率3.42%已跌穿市場上主要二手物業P按息3.475%及部分銀行H按封頂息率3.625%。
王美鳳提醒,港元拆息其實較少時間與美息差距如此大,過去10年1個月港元拆息與美息差距平均約0.15厘,鮮有現時差距超出2厘,故此未來港元拆息仍有機會回升至較貼近美息,基於上述及拆息波動性較大,按揭用家選擇H按最好仍以封頂息與市場按息作比較,封頂息以不高於P按息較佳,當拆息回升至H按高於P按息,H按用家仍可以不高於市場P按息的封頂息供樓。
她表示,過往港美息差超過1厘已增加套息活動誘因,此情況在今年初已出現,但現在延至今天才出現套息活動促使港滙觸及弱方兌換保證,金管局逾3個月來首次入市承接港元沽盤,而現時1個月港元拆息與美息差距已接近2.5厘,情況反映本港投資環境向好令市場資金留港意欲大。由於拆息今天續跌港美息差拉闊至甚大差距,在套息誘因增加下,金管局仍有機會再需入市令銀行結餘縮減,這情況下拆息有機會回升令港美息差返回收窄趨勢;故此,王美鳳提醒拆息波動性或會增加並稍後回升,H按用家最好仍以封頂息與市場按息作比較,封頂息以不高於P按息較佳。
王美鳳指出,現時不少銀行為一手物業提供的H按封頂息率低至3.375%,與P按息一致,故此仍較多按揭用家選用H按;而部分銀行提供二手物業P按息低至3.475%,低於H按封頂息3.625%,用家未必基於近日拆息下跌便改選H按;然而,市場上亦有部分銀行可為二手物業提供H按封頂息與P按息一致,按息介乎3.375%至3.625%,這些銀行的按揭用家以選用H按為主,故此二手物業各有P按及H按用家支持。