疫情雖然持續，世界局勢混亂，俄烏衝突未能停止，中美經濟貿易及外交磨擦不斷升溫。但筆者對香港樓市仍然持審慎樂觀，最主要的理由是供應嚴重不足，並且認同國家的政策，相信「一帶一路」、大灣區及創科發展等的長遠政策，足以抗衡各種負面因素。不過，最近聯儲局的高速加息，正在帶動全球不同經濟體系，慢慢走向衰退的邊緣，而香港住宅樓市的信心，好像已經開始動搖。
香港現時對海外及內地的出入境管制雖然略為放寬至「3+4」(即3天酒店檢疫加4天居家醫學監測)等，但相對是不夠寬鬆，商務及旅遊的往來仍然受到極大影響；由於近年政治因素及其他原因的關係，不少香港市民都選擇離開香港，掀起新一輪的移民潮，最新數據顯示，香港淨人口減少約2.5%，差不多有20萬人，這些對樓市都有結構性的影響。
與其他亞洲區的國家相比，由於受到通關限制的打擊，香港的經濟狀況短期有頗大劣勢，可以說是跑輸了其他的經濟體，連帶樓市價格亦受到影響。
預期美國聯儲局會繼續加息，銀行按揭利率一定跟隨，這些不但對樓市的投資意欲產生極大窒礙，並且令股市不斷下滑，造成整體投資氣氛甚為悲觀，影響很多持有現金人士的信心，對投資樓市包括住宅在內，都暫時按兵不動。
上面所有情況，發展商都很清楚，並且有個別的盤算，最近一些新樓盤開盤就看到比較大幅度的下調價格，筆者相信這就是將樓市更加推向顯著下跌的最後一根稻草。
現時二手樓宇的業主若急於出售，只有大幅減價一個途徑。雖然暫時沒有看到很多這樣的個案，但是當購買的意欲必須要有大幅減價才能帶動，相信樓市整體下調必定出現。
參考各種樓價指標的數據，今年年初到現在，整體樓價大約下跌6%，但這個幅度是單單計算成交價格，並沒有考慮到成交量大幅減少，並且仍然有很多持貨的業主未能於預計時間內售出的情況。
除非短期內有特別利好消息，例如俄烏軍事行動停止，又或者中美關係轉趨良好等；否則，筆者相信今年餘下幾個月，樓價最少還有5%跌幅。
可能現時是一個適當時間，政府可以考慮檢討各種樓市辣招的政策，是否可以趁低潮放寬。
余錦雄
香港測量師學會前會長
