各行各業中，由於疫情和經濟的變動，因而引發不少影響。當中房地產業亦不例外，而內地房地產除了市場機制外，亦極大受到政府政策方面的影響。這些政策聯同經濟效應，引發不少連鎖反應，使現時內地房地產市場仍面臨着各種挑戰。
根據數據顯示，除了在2021年初情況有所好轉外，下半年及之後中國房地產在銷售、新開工面積和開發投資等各方面都下降不少，並且連續幾個月房地產的價格亦持續下降。
這個現象，筆者相信，其中一個關鍵就是中央強力調控之下所產生的。過去幾年內地房地產市場的中長期政策相對偏緊。國家領導人多次重申「房子是用來住的，不是用來炒的」。並且因此推動內房開發商去槓桿化。而房地產稅亦可能於一至兩年內啟動。所有這些將會導致內房價和銷售繼續受壓。
在面對這個情況下，內房開發商資金運轉產生不少困難。不管是大、中或是小的開發商，其中部分負債沉重的，面臨還款或還息違約，甚至有倒閉的危險。
不過，鑑於中國的房地產業在GDP佔的比重不少，如果有行業性的崩潰，對地方政府的財務及整體民生影響巨大，絕對不能冒險。並且在過去多次的調控之後，筆者估計中央監管機構已基本管控好銀行涉房貸款敞口、並基本達到遏制房地產泡沫和穩定價格預期的目標。
所以至去年下半年開始，已經有穩定樓價的政策出台，而在資金供應方面，亦相對以往較為寬鬆。中央政府為穩定房地產營建和銷售，近數月推出的措施包括加快抵押貸款審批，延長房地產開發貸款期限，房地產併購貸款不再計入「三條紅線」，以及允許部分優質開發商在境內銀行間市場發債等。
未來開發商的表現，可能將出現兩極化。負債比率太高的開發商，仍面臨流動性緊縮，再融資窗口關閉的困難情況。而實力較強的企業將會可以趁機會獲得更多市場份額。
國有房企和負債餘額較低的穩健民企，將會有更大發展機會，而其中如果專注一、二線城市發展的，由於市場價格仍然受供求影響，極為穩定，所以更有能力整合其他困難開發商的項目。
不過，整體房地產市場仍然是偏向一個困難的局面，開發商的盈利增長前景和盈利能力將繼續偏弱。估計需要再過一段時間，經過汰弱留強之後，整體市場才會變得更加穩健，並且再次達到投資者和營運者預期的目標。
余錦雄
香港測量師學會前會長
