恒指周五早段雖然續挫，但觸及今年新低24424點後便顯著回升，並以全日高位24920點收市，上漲252點，令整個星期不致以「五連陰」作結；下周能否繼續反彈，須視乎內地中秋假期間會否有新的產業監管政策出台，以及美國聯儲局議息結果。不過，港股在第三季頹勢畢呈，其中一個溢出效應，恐怕是拖累本地住宅樓價明年初出現回調。
內地監管風暴疊加經濟放緩，摩根士丹利以中國GDP增長減速及多個行業的嚴監管使企業盈利受壓為由，調低恒指2022年6月的預測，目標價由26900點降至24400點，跟大市現水平相若，如果估計準確，港股就算短暫回升，中線仍然偏軟。
恒指今年2月高見31183點後便展開跌浪，徘徊區間逐步「下沉」，從8月發出「終極死亡交叉」（50天線插穿250天線）訊號、年度波幅，以及參考2018年初橫行數月後急轉直下再挫18%等三個角度推算，大市恐要下試23000點（詳見8月26日「沿圖論勢」），這正是黃金比率回調78.6%的支持所在，代表本輪尋底之旅暫時難言結束。
值得留意的是，港股下瀉對樓市也有影響。中原城市領先指數（CCL）於8月中創出紀錄新高，而相對滯後的差餉物業估價署數據亦顯示，整體私人住宅售價指數（下簡稱樓價指數）今年7月錄得396.3，距離2019年5月歷史高位396.9，僅相差0.15%。
過去10年，本地樓價走勢普遍滯後恒指大約半年至9個月，附【圖】所見，只要把樓價指數前移6個月，便可發現兩者存在偏正向關係，恒指近期顯著下滑，估算樓價於明年首季將有回吐壓力。換句話說，樓價指數未來數月或能夠追隨CCL破頂，但高處不勝寒，之後有可能如港股一樣調整。
然而，股樓波幅始終有別，香港住宅樓市明顯堅挺得多，抗跌力非比尋常。2018年中美貿易戰爆發，拖累港股「見熊」，樓價指數跌幅卻有限；2019年以來，儘管社會事件及近日的移民潮一度令投資者憂慮樓市受打擊，惟近月樓價已重展升浪，相信是本地住宅剛性需求依然龐大，供應卻跟不上所致。根據差估署《香港物業報告2021》預測，今年私樓落成量下降到18230伙，明年雖回升至19980伙，依然不及2020年的20890個單位。
樓價到達高峰，開始窒礙買家入市意欲。戴德梁行近日指出，由於平價盤源陸續被消化，買家開始抱觀望態度，導致第三季住宅交投量略見回落，預計第四季將進入整固期。考慮到本港經濟轉穩，最新失業率降至4.7%，屬連續6個月改善，可以帶動樓市需求，加上低息環境利好物業價格，業主持貨能力亦強，樓價即使回調，相信幅度不會太大。
信報投資研究部
立即試用EJFQ 盡覽獨家內容
