3月為業績期，多間上市公司發布2020全年業績，對於不少傳統經濟股而言，去年受突如其來的疫情衝擊，市場普遍對公司業績表現都沒有期望。但招商局商業房託基金(01503)在3月16日晚上發佈的2020全年業績，去年全年可分派收入錄得逾1.62億元(人民幣‧同下)，分派比率100%，為市場帶來驚喜。
受惠於國策及大灣區發展
錄得理想業績乃得益於中央政府對疫情的強力防控機制及一系列有力的金融、財政措施，以及中國成功遏制疫情，迅速實現復工復產，令中國經濟穩步回升。中國在世界主要經濟體中率先實現正增長，國內生產總值超越百萬億元大關，展現出強大修復力和韌性。此外，招商局商業房託基金旗下物業地處深圳，受惠於中央增強深圳在粵港澳大灣區中的核心引擎功能的支持政策，加之深圳領先的科技創新環境及開放性的金融服務業，為其業務經營環境的穩定性及成長性提供支持。
持續投資為資產升級改造
除了外在的利好條件，亦見管理人積極進行內部整合，增強競爭優勢。今年管理人將持續投入資金，推進存量資產的升級改造，全面提升物業品質及收益。改造工程有望於一兩年內完成，以全新的面貌迎接地鐵12號綫的開通。
管理層積極探討資產提升的機會，在保留原有設計的經典元素的基礎上，通過加裝現代功能和智能技術來提升物業的整體品質和特色，增強競爭力。例如新時代廣場在改造中將充分結合LEED (能源與環境設計先鋒) 建築評價標準及WELL健康建築標準。改造工作自2020年第三季度啟動，並已完成兩層樣板層的改造，預期室內裝修將在2021年第三季度完成。隨後還將對外部景觀進行升級改造，計劃將在2021年底前啟動。另於科技大廈二期及數碼大廈項目將通過引入室內綠色生態裝飾重新改造接待大堂、客梯廳等公共區域；並通過戶型調整、賦能共享區域等方式提升物業使用效率及靈活性，為初創、中小企業提供便利。預算將於2021下半年完工。
花園城購物中心將利用地鐵通道即將直連的優勢，並通過翻新改造，提升空間佈局、功能設施及對客服務方面將進一步優化，提高消費者購物及娛樂體驗。該資產提升工作預計可在2022年深圳地鐵12號線落成前完成。
加大力度突破資產注入
為把握不同城市的物業租金及估值升值空間，除大灣區之外，管理人將積極拓展北京上海一綫城市之項目，並在適當時機進入強二綫城市。在目前外部宏觀環境及經濟週期來看，也是招商局商業房託基金獲取優質及價格合適項目的好時機。
隨著國內消費力不斷增強的趨勢及其為零售商業帶來的發展潛能，管理人將加大對零售商業項目的投入，以使投資組合業態比例更趨向均衡。同時，管理人伺機注入潛在優質資產以擴大投資組合，提供長線資產增值的機遇，以及租金增長所帶來的長線分派增長。
值得留意的是，業績公告表示每基金單位分派承諾為0.2360港元，相對3月16日收報2.63元，收益率高近9厘。而在港上市的招商局商業房託基金，按2019年分派計算，有七隻收益率高於5厘，最高是富毫產業信託(01881)，亦僅為8.21厘，並且收益率(TTM) 更降至7.68%，證明此房託基金收益率一枝獨秀。另可參考每基金單位資產淨值為3.47元人民幣，折合4.1435港元，相對周四股價約2.63元溢價逾五成。每基金單位分派和資產淨值均反映現價進場的投資價值甚高，隨著近期資金轉投傳統經濟股，上週起招商局商業房託基金的成交量亦見持續增加，可望帶動股價於上半年挑戰3.30元。
聶振邦(聶Sir)
筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。
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