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2020年7月31日 時事脈搏

【信報短評】私宅供應走下坡 樓市頑疾無解決

私人住宅一手市場潛在供應量在反彈一季後便回落,據運輸及房屋局最新統計,截至6月底,未來3至4年的一手私人住宅潛在供應量為9.2萬伙,按季減少3000個單位,跌至近17個季度新低。在港府把公私營房屋建屋比例由以往6:4,變成7:3之後,私人住宅供應目標一降再降,擺在眼前的問題已不是會否出現供應斷層,而是斷層將有多嚴重?現時受疫情及社會氣氛影響,置業需求並不熾熱,影響暫時或許不大,但私樓長遠新供應減少幾成定局,當客觀環境配合,高樓價、蝸居等頑疾恐怕又會重臨。

事實上,未來潛在供應的各個環節,都有向下趨勢,例如第二季已批出土地但仍未動工的住宅單位供應量按季減少5000個,至2萬伙,屬近6季低位。私人住宅施工量雖較首季顯著回升,首兩季合計亦僅8100伙,未及去年全年1.85萬伙的一半。

不過,私樓新供應持續減少,卻屬意料之內。箇中底因,是港府在2018年調整長遠房屋策略,把重點放在興建公營房屋,於年中公布新房策6招後,年底落實把公私營房屋建屋比例由6:4,改為7:3,未來10年的年均私人住宅供應遂由1.8萬伙大幅降至1.35萬伙;至去年底,因應10年建屋目標進一步下調,每年私樓供應量跌至1.29萬伙。

因應新房策,港府減少推出私人住宅土地,未來潛在供應跟着向下,惟下降速度可能會比想像中更快,因為即使調低了目標,仍有可能無法實現。可供出售的官地愈來愈捉襟見肘,要靠港鐵項目和私人發展搭夠,而私人項目何時起動,並非政府可控制。例如今年6月底,政府公布本季(7至9月)賣地計劃僅得兩幅住宅地皮,提供約160伙,連同港鐵的將軍澳日出康城項目才湊足2710個單位。若以上半個財政年度計,住宅土地供應僅及全年目標1.29萬伙的三成,發展局局長黃偉綸當時已表示,全年要達標,主要需靠重建項目,坦言難以控制進度,但有信心可接近9000伙。

按統計,過去10年一手成交量年均約1.55萬伙,如未來整體購買力大致維持不變,便會呈現供應斷層。以6月底的一手私樓潛在供應量9.2萬伙,即未來3至4年每年平均仍有2.3萬伙供應,惟這些都是早幾年大幅增加住宅土地所累積下來的,可以預見未來新供應將拾級而下,供求差距日益懸殊。

短期內,由於疫情嚴重打擊經濟和就業,市民買樓意欲並不強烈,多抱觀望態度,對潛在供應下降,未見太大反應。而長遠供應減少,在一定程度也支撐着樓市,自疫潮爆發至今,樓價未見顯著調整,有樓階層得以保住財富,經濟衰退的重壓可略減。

中長期而言,當經濟復甦,置業需求再度活躍,對供應斷層的擔憂,很可能令樓價爆升,愈住愈貴、愈住愈細的怨氣重現。港府不斷強調住屋是社會最主要的深層矛盾,儘管當下正忙於打疫戰,還有連串政治問題千頭萬緒,也不能放鬆增加土地的工作。

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