置富產業信託(00778)專注於經營本港16個屋苑商場,管理約300萬平方呎零售樓面及2713個車位,旗下項目包括沙田「置富第一城」、天水圍「置富嘉湖」及馬鞍山「馬鞍山廣場」等,均鄰近大型屋苑,核心租戶主要提供日常生活品,如超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構,合共佔可出租總面積約70%。
本港零售市場重回升軌,續租租金調升率表現佳,集團上半年業績在計算出售「和富薈」後的表現依然強勁。截至今年6月底止的中期純利按年急增2.09倍至44.4億港元,營業額上升2.2%至9.78億港元,物業收入淨額上升3%至7.49億港元,可供分派收益上升3.7%至5.05億港元,每基金單位分派增長3.2%至26.34港仙。
集團去年底出售「和富薈」,可於2018至2020財年每年為信託增加5000萬港元的額外分派,所得收益能提供緩衝,減少「置富嘉湖」資產增值工程所導致的收入影響。置富自上市以來,積極翻新旗下商場,以提升出租能力,如2015年翻新「麗城薈」;而「置富嘉湖」的增值工程去年6月已經展開,耗資1.5億港元,預期分階段於2019年底前完工,屆時可成為新界西北的最重要商場之一。
「置富嘉湖」的增值工程,對上半年整體營運表現影響輕微。截至6月底止的物業組合出租率略降至96%,續租率回落至60.7%。期內續租租金調升率為13.6%,每平方呎平均租金為45.9港元。
美國加息對其影響輕微
上半年美國聯邦儲備局共兩次加息,累計上調0.5厘指標利率。由於美國就業及通脹率持續攀升,預期下半年仍會加息兩次。集團表示,約54%債務已進行對沖,可減輕因利率波動對其構成的沖擊。另方面,本港經濟穩健,失業率仍處於較低水平,零售銷售數字亦佳,集團旗下物業組合下半年有約20.2%租約到期,管理層正積極與租戶商討續約,展望續租情況樂觀,可維持雙位數字升幅。
在物業組合穩健的基礎下,集團致力尋求收益增長及可持續回報。展望集團積極優化租戶組合,並透過措施為旗下商場增值,以及物色本地零售收購,進一步提升股東回報率。在整體市況偏弱下,置富產業可視為一個較佳的投資選擇。
根據彭博通訊綜合市場分析,預期置富產業信託2018、2019及2020年每基金單位分派為0.900元、0.465元及0.485港元,給予12個月目標價10.30港元,相當於今年預測市帳率0.70倍,評級「中性偏好」。
蔡向成 元富證券(香港)研究部經理