【香港著名財經專家】財政司司長陳茂波宣布撤銷所有住宅物業的辣招後，轉眼間已經過去半年，但參考中原城市領先指數CCL的最新數據，樓價竟然跌穿撤辣前的低位，創下逾七年半的新低。為什麼樓市在撤辣後仍然繼續尋底？到底發生了什麼事？
總結數據及各方面的分析，我們得出以下的結論：
（1）香港老齡化問題在過去三年趨嚴重，六十歲以上人口大增，年輕人數量下跌，導致本地人買樓需求轉弱；本地物業七成由50歲以上業主持有，按揭比例極低，無論賣樓、換樓及投資都沒有動力。所以就算撤銷所有住宅物業的辣招，所帶來的推動力也只能維持兩三個月，到六月就無以為繼。
（2）除了買樓需求疲弱，購買意欲也達到歷史新低：年輕人不想買樓，中年人沒有換大屋的意欲，老年人就更加不作出任何買賣。結果整個「置業階梯」緩慢流動，導致二手樓市的成交量及價格，撤辣後也不能帶來上升動力。
（3）撤辣也未能帶動投資者買樓收租的意欲，市場上沒有明顯見到投資者入市，估計主要原因是收租回報平均在三厘以下，低於定期存款的四厘多，樓價也不會預期有很大升幅，所以投資者放棄買樓收租，寧可做定期存款。
（4）目前樓市的潛在購買力量，主要是依靠新香港人。我整合了各方面的統計數據，回歸後約超過180萬內地人移居香港，當中我認為以36.5萬的內地居民移入計劃是最大潛力的樓市買家；「高才通」雖然數量龐大，截至2024年3月已經得到62,000宗獲批，但最後有多少人真正來港定居，仍要進一步觀察。
（5）新香港人普遍喜歡新樓，不喜歡二手樓，所以撤辣後他們的買樓需求，只推高一手樓交投量，但對二手成交就影響不大。
（6）雖然撤辣後最大的得益者，應該是居住在國內的潛在買家，但目前他們要將資金運到香港買樓，正規的途徑根本不存在，每年外滙額度最高只有5萬美元，超過這個數額就只能通過找換店將款項滙到香港，但有很大風險，款項有機會被當局凍結及受到懲罰。
（7）目前最令我感到擔憂的，是內地人在香港買樓意欲的轉變。五至十年前，他們普遍覺得香港是優越的國際城市，在香港買樓是身份象徵，唯獨當時受到30%辣招稅的打壓，才沒有在香港置業。但最近我發現很多新香港人心態上有轉變，在香港買樓的優越感不再存在，就算已經完成撤銷辣招稅，買樓的決定仍是非常猶疑。
（8）對於未來香港樓市的前景，本地人「置業階梯」緩慢流動是不可能改變的事實，唯有依靠着新香港人的需求。這些人雖然數量多了，但在香港買樓意欲卻持續下降，形成目前樓市暗淡的局面。
原文請閱8月份《信報財經月刊》
