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2024-08-06 07:00

【信報月刊】新香港人買樓意欲持續下降

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【香港著名財經專家】財政司司長陳茂波宣布撤銷所有住宅物業的辣招後,轉眼間已經過去半年,但參考中原城市領先指數CCL的最新數據,樓價竟然跌穿撤辣前的低位,創下逾七年半的新低。為什麼樓市在撤辣後仍然繼續尋底?到底發生了什麼事?

總結數據及各方面的分析,我們得出以下的結論:

(1)香港老齡化問題在過去三年趨嚴重,六十歲以上人口大增,年輕人數量下跌,導致本地人買樓需求轉弱;本地物業七成由50歲以上業主持有,按揭比例極低,無論賣樓、換樓及投資都沒有動力。所以就算撤銷所有住宅物業的辣招,所帶來的推動力也只能維持兩三個月,到六月就無以為繼。

(2)除了買樓需求疲弱,購買意欲也達到歷史新低:年輕人不想買樓,中年人沒有換大屋的意欲,老年人就更加不作出任何買賣。結果整個「置業階梯」緩慢流動,導致二手樓市的成交量及價格,撤辣後也不能帶來上升動力。

(3)撤辣也未能帶動投資者買樓收租的意欲,市場上沒有明顯見到投資者入市,估計主要原因是收租回報平均在三厘以下,低於定期存款的四厘多,樓價也不會預期有很大升幅,所以投資者放棄買樓收租,寧可做定期存款。

(4)目前樓市的潛在購買力量,主要是依靠新香港人。我整合了各方面的統計數據,回歸後約超過180萬內地人移居香港,當中我認為以36.5萬的內地居民移入計劃是最大潛力的樓市買家;「高才通」雖然數量龐大,截至2024年3月已經得到62,000宗獲批,但最後有多少人真正來港定居,仍要進一步觀察。

(5)新香港人普遍喜歡新樓,不喜歡二手樓,所以撤辣後他們的買樓需求,只推高一手樓交投量,但對二手成交就影響不大。

(6)雖然撤辣後最大的得益者,應該是居住在國內的潛在買家,但目前他們要將資金運到香港買樓,正規的途徑根本不存在,每年外滙額度最高只有5萬美元,超過這個數額就只能通過找換店將款項滙到香港,但有很大風險,款項有機會被當局凍結及受到懲罰。

(7)目前最令我感到擔憂的,是內地人在香港買樓意欲的轉變。五至十年前,他們普遍覺得香港是優越的國際城市,在香港買樓是身份象徵,唯獨當時受到30%辣招稅的打壓,才沒有在香港置業。但最近我發現很多新香港人心態上有轉變,在香港買樓的優越感不再存在,就算已經完成撤銷辣招稅,買樓的決定仍是非常猶疑。

(8)對於未來香港樓市的前景,本地人「置業階梯」緩慢流動是不可能改變的事實,唯有依靠着新香港人的需求。這些人雖然數量多了,但在香港買樓意欲卻持續下降,形成目前樓市暗淡的局面。

原文請閱8月份《信報財經月刊》

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