【鴻鵠資產管理行政總裁及首席投資總監陸庭龍】雖然現時港元按揭利率維持在4.125%，較美國長期按揭利率7%為低，但未來美元利率下降的幅度肯定不可能回到2008年金融海嘯和疫情前的水平。預計美元短期利率在5%至5.5%之間會維持至明年中，面對全球滯脹和地緣政治緊張的局勢，美國聯儲局的量寬貨幣政策已畫上歷史性句號。
9月11日香港滙豐銀行宣布上調樓宇按揭利率，由原先優惠利率減2.25%改為1.75%，實質增加0.5%，為今年以來首次上調按揭息率，其他銀行亦相繼跟隨滙豐的決定。香港大部分樓宇按揭都以一個月HIBOR利率為基準，但全部都會有一個優惠利率計算的上限。一般的工商業樓宇貸款利率則早已升至6%水平。
滙豐公布調高按揭利率後，香港四大地產商之一的新鴻基公布了最新業績，收益下跌17%，新鴻基的股價單日下跌接近10%。其實本港各大地產商的股價已紛紛跌破去年10月恒生指數最低點的價位，普遍由年初至今跌去30%。
港元資產今年以來面對了兩個不能承受的「重」，第一個不能承受的「重」是人為因素，就是香港財金政策的抱殘守缺。附圖是香港中原城市領先指數、港元銀行體系結餘和港元一個月HIBOR利率自2018年之後的走勢，中原地產指數自2003年沙士後一浪高於一浪，2008年金融海嘯後由於超低利率環境長達10年以上，所以自2008年至2020年之間的樓市走勢沒有出現任何重大調整，即使出現的任何小幅調整一般在12個月時間內完成。在這段期間，一個月港元市場利率最低曾經是0.06%，因此樓宇按揭利率以HIBOR為計算基礎的不高於1%，供樓非常輕鬆。在2020年COVID-19疫情前後，港元短期利率曾經抽升至接近3%，但因為疫情時美國聯儲局及世界各大央行瘋狂加碼QE，港元利率又跌回歷史性的低水平。隨着美國聯儲局去年3月啟動加息周期後，港元市場利率跟着美元利率上升，累計幅度也有5%之多，只是香港銀行公會的優惠利率沒有同步跟着上調而已。
中原地產指數由2021年底開始下跌，下降的趨勢已經超越18個月，是過去15年以來最長時間的一次調整。年初至今中原城市領先指數已下跌15%，在這期間恒生指數亦由2021年初的31000點反覆下跌至去年10月最低的14800點，跌幅為42%。今年恒指徘徊於18000點，明顯地港元利率大幅上升了一年多，樓價及股市雙雙下挫，反觀香港財金官員所制定的政策有沒有重大轉變呢？答案是沒有。
原文請閱10月份《信報財經月刊》
