【以立投資管理有限公司董事總經理兼投資總監林少陽】本港上市地產股年初至今的估值急速萎縮，資本市場的投資者對房地產市場的反應恰如其分，實物市場的反應比較滯後，但看來一場較為大型的資產減價潮，已經在所難避免了。
近期本港樓市，因長實（01113）以超低價推售油塘新盤「親海駅II」，引爆了一個積壓很久的「深水炸彈」。早在長實低價推盤之前幾年，本港樓市的隱患已經逐步浮現，「親海駅II」項目定價終於為住宅物業，試出一個市場出清（Market clearing）價，並為發展商之間的減價戰，揭開序幕。
目前，本港的住宅供樓按揭，除了原本較為着數的銀行同業拆息（H）加某個固定利率的H按之外，大都有以最優惠利率（P按）為錨的封頂保險線，而如今普遍的保險線按揭利率水平大約在3.5%，遠遠低於美聯儲局的5.25%至5.5%的政策利率。在套息活動的推動下，如今銀行同業拆息已逼近美國政策利率，而P按對存款基礎不足的小銀行根本已是無利可圖。如今很多小存戶依然感受不到4至5厘定期存款利率的吸引力所在，一旦愈來愈多的存戶發覺與其將存款放在接近無息可收的活期存款戶口，不如轉做定期，那些存款基礎較為雄厚的大銀行，在可見的將來，亦將不能支持現時以P按為基礎的3.5%按揭利率。
與美國大部分按揭用戶可以選擇最長30年定息按揭不同，香港絕大部分按揭用戶都是以活期利率進行物業借貸。這次的加息潮對港樓的影響，要比加息速度來得更急促的美國更大。不過，由於本港銀行體系仍然積壓大量過剩游資，而當中有一個不小的比例，是過去20多年來來港上市IPO集資的上市公司股東資金。過去兩年國內經濟表現有所放緩，這些呆在本港銀行存戶的游資，未來是否依然會繼續停泊在本港銀行體系，是一個潛在的變數。試想想，如果這些上市公司境內營運資金開始緊張，將部分停泊在本港的資金調返國內，亦應該是一件很正常的事。
老實說，在持續幾十年的高樓價政策之下，本港的租金成本已高至難以持續的水平，亦影響各行各業的成本結構。自從本港與內地及國外通關後，每逢假日港人都一窩蜂出境旅遊散心，短途的去深圳廣州，長途的去其他國內及海外城市，總之就是不大願意留港消費。這當中除了因疫情困住港人接近三年的外遊欲望大釋放之外，本港物價太貴，在強美元（及港元）之下，港人外遊可享受強勢滙率所帶來的種種好處，其實是人之常情。
且不說這幾年香港有多少市民移民，令本港的二手住宅供應忽然上升，單單因為美元的強勢及持續的利率上升，已足以令港樓在現水平變得高處不勝寒。
原文請閱9月份《信報財經月刊》
