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2021年3月5日

【信報月刊】家長英國置業:買貴樓不如讀私校

曾訪問一位移民顧問,知道眼下的香港移民潮,比起前兩次──90年和97年前的總和,還要厲害得多。移民的剛性需求,直接變成海外物業的需求,導致像筆者這位僅一年左右的新移民,除了自己買樓,最近也開始幫一些準備動身的老友,在英國物色安樂窩。--香港科技媒體人尹思哲

回顧2020年英國樓市,縱使疫情尚未消滅,根據政府資料,樓價亦持續上升5%,平均樓價24.5萬鎊。若參考私人物業平台的數據,升幅更高至6.6%(不考慮撻訂交易),交易宗數在12月更高達64萬宗,較2019年同期上升44%。

根據一些物業經紀朋友的分析,英國樓市過去一年的升勢,在於政府推出了物業印花稅假期(Stamp Duty Holiday),加上夏天的傳統樓市旺季,以及年中「橫空出世」的港人BNO Visa居英計劃,終於使得2020年的英國樓價,在疫情下亦可穩步上揚。

我發現大部分家長朋友基本上在選定心儀城市之後,就先在市內找好的政府學校,再於Catchment Area(校網)搵屋,並使用該地址申請學校。以上這種方式沒有不妥,卻有一個大盲點:根據市場統計資料,若比較政府學校之間,不同視學評級(Ofsted rating)的校網樓價(被評為Outstanding和Good的政府學校),兩者校網的平均樓價差異着實很大。

舉個例,以倫敦及英格蘭東部(例如劍橋)兩個大區為例,校網最高級別和次一級別的地區,樓價可以相差分別15.4萬鎊及10.2萬鎊之多。事實上,若以這個差價,所省下來的居住成本,改報私立學校,就足以分別繳交9年和6年的學費。不少家長的忽略的一點是,私校沒有居住校網地址限制,理論上可以居於樓價較便宜地區、然後報讀優質私校的可能性。

除校網和犯罪率以外,其他影響樓價的因素,也包括交通便利程度、例如駕車到鄰近市中心的時間、同一區域的超市餐館酒吧數量等,也是重要的參考指標。

原文請閱3月份《信報財經月刊》

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