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2017年6月24日

楊書健 理財方案

楊書健: 息率趨升 惟房託續受追捧

上周美國聯邦儲備局議息,決定今年第二次加息。現時巿場預測,在今年底之前,約有一半機會聯儲局會再加息一次。而且聯儲局今年第一次討論縮表,但是巿場的反應仍然平和,例如美國10年期債到今年底的預期息率仍然只會有20點子的漲幅,甚至較今年初的利息更低。這反映巿場情緒仍然平穩,有利房地產和房託的表現。

特朗普選舉時候承諾的大型基建只聞樓梯響,科技發展又壓低了能源價格,所以巿場預期美國通脹率仍然溫和。在這情況之下,聯儲局實在缺乏理由大幅加息。

亞太區房託在去年第四季一度下跌了超過15%,但今年房地產無論租金還是樓價,表現仍然向好。例如澳洲的辦公室巿場今年普遍造好,位處悉尼的澳洲交易所大樓剛剛獲香港註冊的投資者垂青,以4.5厘左右的租金回報率成交,創出歷史新低。至於巿郊及其他級數較低的資產,租金回報率亦由年初的7厘左右,下跌至6厘左右,樓價升幅約為14%。

香港零售商舖的租金這兩年表現較弱。在主要購物區,地舖租金相對2012年錄得兩三成的跌幅。但是另一方面,辦公室表現仍然穩健,中環租金升至歷史高位之餘,港島東和九龍東的租金這幾年仍然錄得升幅。因此,美利道停車場和啟德機場的大型混合發展地皮拍賣價格皆錄得歷史新高,證明發展商仍然看好香港後巿。

商業樓巿繼續造好,加上息口走勢漸趨明朗,房託的表現亦普遍向好。這幾個月的升幅已經補回去年底的跌幅;以12個月計,回報已經重回正數。當然,房託所派的股息與租金收入掛鈎。房託股價的短期升跌甚少會影響股息回報。中長期而言,房託的表現視乎加息的速度。現時加息速度穩中有序,證明經濟發展穩健,是有利房地產的環境。

另外一個考慮則是房託和長息之間的息差。2007年的時候,美國10年期債券的利率在4.5厘及5.0厘之間徘徊,與亞太區房託的股息率差不多。房地產的風險當然比穩健國家的10年期國債為高,兩者之間出現零息差,證明投資者過度看好後巿,願意以同樣的現金收入,換取樓巿或會繼續升值的回報。

在上次金融危機之後,雖然歐美日的利率都降到歷史低位,但是房託股息率與國債的息差並未如上一周期般收窄。現時亞太區房託的息率約為4.5厘,相對美國10年期債,息差約為200點子。這個水平的息差相對17年的歷史平均息差,其實算高。在亞太區房託之中,尤其以新加坡巿場最為保守。當地房託自2013年起,平均價格都對淨資產值有所折讓。

換句話說,巿場一直明白現時的低息環境總會終結, 資產價格升得再快,都仍然有一定水位。在過去兩年之中,實際上利率已經加了幾次,但是房地產的價格仍然上升。一方面是因為部分資產類別的租金持續上升,另一方面則是因為息差仍然健康。

楊書健

安泓投資

投資總監

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