零售舖位物業市場，一向在香港都是比較受投資者歡迎，現時的資深大型房地產投資者，在過去數十年投資香港的舖位，都能夠獲得巨大的利潤。不過，近年受到網購的衝擊，很多線上經濟都已經蠶食實體經濟的回報。香港舖位的市場，最巔峰的時期是在2013、2014年，之後就呈向下的趨勢，到2019年受到黑暴和疫情的衝擊，更急速下跌。直至去年才一切回復正常。
2023年的餐飲零售業，因為旅客再次從新流入，市場亦逐步復甦。根據資料顯示，累計零售營業額估計超過4000億元，較2022年增長約17%，亦差不多達到2018年高峰時期的80%以上。
各核心區域的一線街舖，尤其是珠寶鐘錶品牌和藥妝店，積極擴大業務版圖，帶動整體街舖空置率的降低。相較於之前3年受到疫情影響的表現，出現了顯著改善。全港每個區域都有空置率下降和回落，使得整體數據對比以前改善了很多。街舖空置率的減少帶來了各區街舖租金的增長，大部分區域全年升幅在5%以上。而旺區龍頭街舖租金全年更錄得約7.5%升幅。
展望今年，筆者和很多業內專業分析員都預期，舖位物業能夠展現出良好的趨勢和價格變動。並且提出一些支持的理由。
一、雖然港人北上消費成新趨勢，可是港人北上購物的同時，外地旅客來港消費亦增加，對市場有正面影響。即將到來的農曆新年假期，預計將帶來更多的消費者和遊客，市場情況相比2023年同期肯定會有進一步改善。
二、政府大力推動不同的政策，催谷消費和經濟，並且於全球各地宣傳旅遊和拉攏大型盛事在香港舉辦，再加上很多國際品牌亦漸漸對香港重拾信心。遊客和商業活動的增加，與香港本地消費產生的協同效應，估計整體消費力在今年一定會有良好增長。
三、現在核心街舖的租金仍然較10年前歷史高位低逾70%，吸引力頗大。而且由於大部分核心街舖已租出，預期今年核心街舖的租金升可望上升5%至10%，優質商場租金會亦會上升2%至5%。
四、租金預期上升的同時，零售舖位物業的買賣相信亦會轉趨活躍。《財政預算案》即將公布，市場普遍估計政府可能對工商舖物業「減辣」，甚至完全取消。
五、美國有很大可能在第二季末開始下調利息，寬鬆的銀根，相信會推動投資資金進入可能已經見底的零售投資物業。
六、政府對移民投資非住宅物業開綠燈，「新資本投資者入境計劃」容許個別投資者最少2700萬元投資「金融資產」，而部分與工商舖地產有關的投資基金，亦被列為「金融資產」。政府預測未來會有超過1200億元的新資金投資香港。
七、內地不同的餐飲和零售品牌，已經開始陸續到來香港「插旗」和擴展，估計會為零售餐飲業帶來新的動力。
整體市場向好，而各商業區域將呈現不同的趨勢。城市中心區域的高端購物區，租金預估將持續上升，反映對獨特體驗和品牌知名度的不斷追求。不過，零售商家將面臨更高的租金成本，但透過提供獨特的消費體驗來吸引更多客戶，將可創造更多的商機。
在郊區和新興商業區域，租金的增長預計可能超過市中心區。這反映人們對於更寬敞和多功能設施的需求，特別是在遠程工作趨勢影響下，愈來愈多特色餐飲娛樂會審視郊區的擴張機會。這也意味，郊區商業地段的租金可能會因應設施和便利性而有所不同。
另外，科技和綠色建築將於今年的租金市場中扮演關鍵角色。擁有現代化科技基礎和環保特點的商業空間可能會受到更高的青睞，這符合企業對於可持續發展和創新工作環境的需求。
總的來說，今年的舖位物業租金市場呈現多樣性和變動性，不同區域和不同特點的商業空間都將迎來各自的挑戰和機會。業者可以密切關注各方面動向，靈活調整經營策略，以迎接這個重新活躍的市場。
余錦雄
香港測量師學會前會長
