新年伊始，不同機構都在發表2024年的經濟、樓市展望。對於今年的樓市，有兩大關鍵變數或對市場產生重要影響，包括美國減息步伐的快慢，以及港元利率是否會緊跟美息的變化；其次，香港政府推出的人才引進計劃對樓市需求的影響也值得關注。
變數1：美國減息步伐會有多快。
不少人會認為，近2年香港樓市調整，原因是港元利率受美息帶動上升。不過，參考歷史數據，抑或與其他地區比較，香港現時約4%的按揭利率其實不算高，不說八十年代本地按息曾近20厘、1997年按息曾逾10厘，在金融危機爆發前一年的2007年，本地按揭息率也逾5厘。
香港常與新加坡比較，新加坡現時一般浮息按揭利率約4.7厘，按息也略高於香港。
事實上，香港在2008年至2022年的低息環境，反而是不正常。按息由極低的1、2厘水平，也不過是由「不正常」的低息，恢復至「正常」水平。
但不論如何，現時在歷史上不算高的利率水平，在未來幾年都有下調空間。美國聯儲局的點陣圖顯示，2024年美國聯邦基金利率可能會下調0.75厘。需要關注的是，美國何時正式減息，以及香港利率是否會緊貼美息的變化。如果美國的利率下調較快，而港元利率也緊跟下調，這對本地樓市將是一個較為有利的因素。
一般預計美元利率可能會在上半年下調0.25厘，下半年可能再下調0.5厘。港元利率方面，拆息可能會緊跟美息，但最優惠利率的下調可能會有所滯後。在這種情況下，銀行新批出的按揭利率可能沒有多少下調空間，樓市所受的正面刺激未必太大；然而，如果美國的利率調整幅度及速度高於預期，或者市場在年內出現「美國將持續下調利率」的預期，樓市氣氛有望在按息下調前提早改善。
變數2：人才引進計劃的影響。
過去一年，香港政府的輸入人才計劃反應超乎預期。截至11月，共收到超過20萬宗申請，其中有超過12萬宗獲批，逾8萬名獲批簽證者連同6.8萬名受養人一同抵港。
受養人通常是專才的配偶或子女，此數字反映，不少專才並非單人，而是連同家人來港。連同家人來港，顯示他們較有可能一早打算在香港長期居住，中長線而言，他們亦較有可能置業而非租屋。
如果今年各個專才計劃的申請、批准數字類似於去年，帶來的住屋需求將逐步浮現，加上去年10月底調整印花稅的徵收方式，可望鼓勵未取得永久居留身份的新香港人提早置業，可能會帶動樓市的成交量回升。
不過，市場還存在一些不利因素。由於過去兩年一手樓成交量偏低，未售出的一手住宅存貨增加。到2023年第三季，已經落成但未售出的一手住宅達到1.8萬個，比一年前增加了3000個。整體上，一手住宅的供應在短期內仍然處於極度充裕的狀態。在未來其他大型項目開售時，估計開價仍需作出一定折扣。
綜合以上的因素，如果市場上沒有更多的不利因素出現，估計今年樓市較大機會出現成交量回升，至於全年樓價的變化，可能便要視乎去庫存的速度是否理想了。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
