萊坊指出，截至今年第一季，香港已出現了四波新型冠狀病毒，經濟出現有史以來最差的情況。新型冠狀病毒大流行改變了市場本身的特性。該行看到香港商業地產市場的六大新常態。
六大新常態包括寫字樓租戶「再中心化」、中環的新零售布局、現代物流需求更大、大宗商業交易回歸市場、數據中心用地愈受青睞，以及香港投資者對環境、社會及公司治理(ESG)的考量不足。
自2019年3月以來，中環甲級寫字樓的租金一直下跌。隨着內地的經濟將於今年大幅反彈，新冠疫情受控，預計中資公司將繼續佔用核心區的寫字樓空間，並領頭開始「再中心化」的趨勢。
新冠疫情危機加快中環傳統優質地段零售商舖轉型的速度。皇后大道中的轉化和海濱三號地皮的出現，將改變中環優質零售物業市場的局面，大部分奢侈品零售活動於未來4至5年內將遷往中環北部海邊地帶。
香港現時約有230萬方米的現代化物流空間。隨着新冠疫情推動電子商務的廣泛應用，到2025年，現代化物流空間的總需求將達到310萬方米，因此，在未來4到5年還需要80萬方米的現代化物流空間來填補供應缺口。
隨着投資者對市場前景的信心恢復，交易活動開始恢復。2020年下半年，主要的商業地產成交量為2020年上半年的三倍。隨着疫苗接種計劃推出和新冠病毒病例減少，整體商業表現繼續改善。許多投資者已開始重新審視並在市場上找尋寶，他們更傾向投資香港甲級寫字樓。
疫情過後，隨着政府實施工廈重建的標準金額先導計劃，預計工業物業的銷售將保持穩定增長。
在新冠病毒爆發期間，數據中心用地依然受追捧，市場完成不少重大成交。新型冠狀病毒更強調數據中心的重要性。隨着香港數據中心的市場日趨成熟，相信投資者買入數據中心用地的欲望只會更強勁。
在房地產行業，由於ESG跟收益和節約成本的措施有密切的關係，因此受到重視。香港的發展商比以往更關注ESG元素，從內部政策及管治到項目規劃，以及從綠色融資到租賃、營運及設施管理。
萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，新常態顯示香港商業地產市場正在演化，市場重點已轉移到新興領域，而投資者在疫情後積極尋求先發優勢。這些商業地產的新趨勢已經證明了它們擁有抵抗困難時期的能力，預計在經濟復甦之後，這些趨勢將在經濟周期中持續更長時間。
