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2021年2月24日 張聖典 專家評論

劏房租管成效存疑

據運輸及房屋局局長陳帆日前所言,在去年4月成立的劏房租務管制研究工作小組的研究工作已踏入最後階段,並有望於今年3月底前提交報告。小組原則上認同政府應就劏房租務實施適當規管,以保障劏房住戶的權益;然而,筆者對此卻不贊成。

據了解,上述談及可能推出的租務管制措施包括:為劏房租賃訂立「標準租約」,當中列明租期、租金、中止租約通知期、水電費和雜費安排等,賦予優先續租權,以及對租金加幅作出規限等。首先,以立法形式為劏房租賃作出管制,不論內容,實難以避免形成政府示意將劏房合法化的公眾觀感,使經營者日後在法例監督下經營劏房變得「名正言順」,亦變相釋出縱容劏房營運的訊息;同時也向大眾表明政府無力有效解決本地的劏房問題。

除立法的象徵意義外,更重要的是,以法例規管劏房租賃,隨時在市場上引起連串後果嚴重的不良效應。鑑於本港對私有產權的保障,法律對業主如何處置私人物業只能作出有限度的干預。業主對措施的聲音各異,租務管制實施後,政府無法確保市場上的劏房供應會否因此有所下滑,從而反過來加重基層市民負擔。

此外,根據過往經驗,市場規避規管的方式層出不窮,法例效力往往鞭長莫及,例如在供不應求的市場狀況下,劏房業主往往比租戶更有議價能力,為了成功租住,租戶唯有與業主達成某些私人協議以彌補管制下業主的利益損失,或業主單方面以停止對單位作出例恒保養等辦法填補租金損失的情況大有人在,政府往往無法確保租戶利益能從實際上得到保障,這亦是租務管制一直都不被視為有效管理自由市場的措施的原因之一。

故此,政府對劏房租務實施適當規管原意雖好,但做法成效相信有限。企圖以硬性的法規處理市場失衡情況,往往因無法平衡市場各方利益而導致措施以失敗告終。租務規管落實後,假若部分業主決定退出劏房市場,可以預期屆時將產生基層市民難覓居所的另一社會問題。

劏房問題既然為房屋供應不足的自然產物,政府長遠無疑應加大公共房屋供應,短期內亦可考慮以由政府出資買位轉租(如賓館/旅舍),或推動相關的非政府組織提供更多過渡性房屋,從而在整體供應上從根本解決劏房住戶的居住問題,而非以租金津貼、租金管制等容易導致市場不公的措施處理市場失衡。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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